Как показывают исследования социологов, около 70% россиян заинтересованы в том, чтобы приобрести новое жильё, однако для большинства из них финансовая сторона дела представляется неразрешимой проблемой. Получить ипотечную ссуду и обеспечить её погашение под силу далеко не всем. Именно по этой причине в последнее время всё большее значение приобретает жилищный кооператив как единственный путь приобретения жилья.
Что это такое
Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим по возможности чёткое определение того, что несёт в себе само понятие "жилищный кооператив". Согласно существующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которого является обеспечение всех его членов недвижимостью в жилых домах, возводимых на собственные средства.
Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса России. Членами кооператива могут быт как отдельные граждане, достигшие шестнадцати лет (физические лица), так и организации (юридические лица). Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти человек, желающих в него вступить. Следует заметить, что она не связана с серьёзными процедурными сложностями.
Управление жилищным кооперативом регламентируется Жилищным кодексом РФ. Согласно этому документу, оно осуществляется: общим собранием членов кооператива, его правлением, ревизионной комиссией и рядом исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.
Виды жилищных кооперативов
По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.
И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.
Беспроцентный долг вместо ипотеки
Возникает естественный вопрос: "Каким образом выплачивается сумма, недостающая после внесения первоначального взноса, ведь она может быть весьма велика?" Вот в этом заключается особенность, которой обладает жилищный накопительный кооператив. Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечной ссуды, а в качестве беспроцентного долга, выдаваемого на определённый срок. До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а лишь внесённый им пай, который он может по своему усмотрению продать, передать по дарственной или завещать.
Особенности выплаты долга
Добавив недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую оформляет как свою собственность до тех пор, пока пайщик полностью не погасит всю сумму долга. До этого времени он имеет право вселиться, но жильё ему передаётся лишь в пользование, а не во владение. По заранее согласованному графику член кооператива обязан производить выплаты по предоставленному ему кооперативом займу, и как только он будет погашен, новый владелец получает право переоформить её в свою собственность.
В случае прекращения платежей до полного погашения долга, пайщик автоматически выходит из состава кооператива, который возвращает ему ранее выплаченный им пай. В этом случае он обязан освободить занимаемое им помещение в течение двух месяцев со дня прекращения своего членства. Если же по какой-либо причине кооператив ликвидируется, то срок отсчитывается со дня подписания протокола.
Установление порядка очерёдности покупки квартир
Немаловажным вопросом является и порядок приобретения кооперативом тех или иных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива, или предусматривается его уставом. В любом случае определяющими факторами могут служить: объём внесённого пая, а также срок, в течение которого была внесена часть общего взноса, дающая кооперативу право на покупку или строительство жилья. Согласно существующей практике, при равных условиях приоритет имеет тот пайщик, которому осталось меньше времени до завершения уплаты паевого взноса, а если и таких членов несколько, то учитывается срок пребывания в кооперативе.
Возможные неприятности
Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-накопительных кооперативов, именно они стали основой создания множества финансовых пирамид. В результате появилось большое количество обманутых дольщиков. Это говорит о том, что, принимая решение о вступлении в такой кооператив, следует тщательно изучить его документацию и убедиться в том, что на рынке недвижимости он пользуется хорошей репутацией.
Достоинства ЖК
Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет как свои плюсы, так и минусы. Говоря о наиболее значимых достоинствах, следует отметить, что приобретённое с помощью кооператива жильё в конечном итоге оказывается почти вдвое дешевле, чем купленное по ипотечной ссуде.
Способствует этому, прежде всего, то, что общая касса кооператива обходится без финансов, предоставляемых кредитными организациями, устанавливающими достаточно высокие проценты. Сравнительно низкая себестоимость жилья объясняется также и тем, что оно строится или приобретается готовое, без участия посредников.
К плюсам относится и лёгкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечной ссуды, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе и удостоверяющих платежеспособность. Как правило, речь идёт лишь о паспорте и трудовой книжке. Логика простая: недобросовестный член ЖК, потеряв всё, неизбежно отсеется.
Недостатки ЖК
Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет и определённые минусы. К ним, прежде всего, относится довольно значительная сумма вступительного взноса. Она может составлять 2-6% от общей стоимости будущей квартиры. Причём следует учесть, что она не входит в общую сумму накопления и не возвращается, если член кооператива желает из него выйти. Кроме того, практика показывает, что срок накопления обычно составляет не менее двух лет, и даже если пайщик сразу вносит всю сумму, он не может занять своё жильё.
Для большей объективности оценки достоинств и недостатков ЖНК следует учесть, что при получении ипотечной ссуды клиент банка сразу становится владельцем квартиры, с той лишь оговоркой, что до полного погашения ссуды она остаётся в залоге у банка. В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее отыскать пути урегулирования ситуации, чем по суду изымать у клиента его недвижимость. Совершенно иная картина в кооперативе. Тут, согласно уставу, жильё, вплоть до полного погашения его стоимости, не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.
ЖНК – популярная форма покупки жилья
Из отчётов федеральной службы по финансовым рынкам видно, что в настоящее время в России действуют девяносто шесть жилищно-накопительных кооперативов. Это говорит об их популярности у потенциальных пайщиков. При соблюдении определённых правил членство в них не сопряжено с большим риском. Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать жилищный кооператив, так как виной разного рода неприятностей бывает их необдуманный выбор, а не сама схема функционирования этих структур.
Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.
При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.
Образец договора управления многоквартирным домом
При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .
Порядок управления многоквартирным домом
Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.
Лицензия на управление многоквартирными домами
Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.
Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.
Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.
Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:
жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);
потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).
Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).
Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса.
Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ).
Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса недостатком – в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений. Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.
Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Согласно п. 4 ст. 112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Следовательно, решение об организации жилищного кооператива должно быть принято стольким числом членов, которое минимально и максимально допустимо, как следует из п. 1 ст. 112 ЖК РФ. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица, голосовавшие против организации жилищного кооператива, не становятся членами кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (п. 6 ст. 112 ЖК РФ).
Согласно ст. 114 ЖК РФ, государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Федеральный закон от 8 августа № 129-ФЗ).
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Общее собрание жилищного кооператива и в установленных случаях конференция – высшие органы управления кооперативом (ст. 116 ЖК РФ), решения которых, принятые в установленном порядке, являются обязательными для всех членов кооператива (п. 2 ст. 117 ЖК РФ). Компетенция общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива определяется уставом кооператива в соответствии с Жилищным кодексом (п. 2 ст. 116 ЖК РФ). Жилищный кодекс не дает рекомендаций по определению вопросов, которые могут или должны быть отнесены к компетенции общего собрания. Такой подход нельзя признать правильным, т. к. это может затруднить утверждение собранием устава и привести к конфликту между учредителями при решении вопроса о компетенции общего собрания. Однозначно можно сказать, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса к компетенции общего собрания членов жилищного кооператива должно быть отнесено решение следующих вопросов:
внесение изменений и/или дополнений в устав кооператива (т. к. именно к компетенции общего собрания относится утверждение устава – п. 4 ст. 112 ЖК РФ);
избрание правления жилищного кооператива (п. 1 ст. 118 ЖК РФ);
избрание ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива (п. 1 ст. 120 ЖК РФ);
утверждение заявлений о приеме в члены жилищного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖК РФ) и исключение из числа членов кооператива (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);
установление условий и порядка внесения паевого взноса (т. к. условия и порядок должны быть определены уставом, который утверждается собранием, – п. 1 ст. 125 ЖК РФ);
решение вопроса о преобразовании жилищного кооператива (ст. 122 ЖК РФ);
решение вопроса о ликвидации жилищного кооператива (ст. 123 ЖК РФ и п. 2 ст. 61 ГК РФ).
Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.
Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).
П.В. Крашенинников указывает, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования» . Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает:
договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т. п.).
Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива:
будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, – управлению многоквартирным домом;
совершенно обоснованно, т. к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива (а со временем полную выплату паевого взноса должны произвести все члены кооператива) отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.
После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута – удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, как будет показано ниже, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.
Вы прочитали ознакомительный фрагмент! Если книга Вас заинтересовала, вы можете купить полную версию книгу и продолжить увлекательное чтение.
Все чаще люди ищут малейшую возможность получить заветную квартиру в свое владение. Многие пробуют идти путем банковских сделок, ипотек, кредитования, но часто обжигаются на неподъемных для семьи процентах. Ищут такой способ, который бы позволял реально выплачивать сумму и претендовать на жилье.
Добровольно объединяются в кооперативы, с целью приобретения или строительства жилья всем участникам. Жилищный кооператив это – объединение людей (граждан РФ) или юридических лиц с целью обеспечения, на основах членства в кооперативе, жильем всех вступивших, что позволяет управлять всеми жилищными постройками разного характера. Все члены кооператива вносят членские взносы, с помощью которых осуществляется приобретение, переустройство и поддержании жилища после приобретения.
Права и обязательства
При создании и распределении обязательств в жилищного кооператива руководствуются ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах. Таким образом, создать жилищный кооператив могут граждане численностью от 5 человек, а общее число членов жилищного кооператива не должно быть равно или меньше всем жилым помещениям кооперативного дома.
Вынесенное на голосование решение, в котором будет рассматриваться вопрос о создании такого жилищного кооператива, его учредители и члены кооператива должны принять единогласно, и только тогда кооператив считается созданным. Полного описания всех тонкостей организации структуры собрания о создании жилищного кооператива в законах РФ не существует. Это решение закрепляется протоколом, где задокументировано раздел о принятии уставного документа сообщества.
Виды
Различают несколько видов жилищного кооператива или других специальных потребительских объединений:
- потребительское объединение для управления домом (многоквартирным);
Жилищно-строительный кооператив имеет долгую историю длиной в 100 лет. Долгие годы его то отменяли, то разрешали и вот он снова в действии. Этот вид объединения отличается от предыдущего вида немногим: группирование людей на добровольных засадах, созданное с целью строительства кооперативного дома, с последующим проживанием членов жилищного кооператива.
В договоре, составленном учредителями ЖСК, прописан срок возведения дома и стоимость жилья, в любой момент общим собранием может быть изменен любой пункт, но никто из членов объединения не платит непомерные проценты в десятикратном размере.
Из положительных моментов:
- минимум необходимых документов;
- нет нужды в поручителях и гарантиях;
- выплачивать нужно будет сумму по льготной годовой ставке в 0,5%.
Жилищно-накопительный кооператив немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но имеет свои особенности. Жилищный кооператив предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам, и делается это путем паевых взносов. Но осуществляется строительство или покупка жилья в разных многоквартирных домах, а не в конкретно одном, кооперативном.
Документация
Жилищный кооператив должен быть государственно зарегистрированным органом. Для этого в налоговую организацию той местности, где пребывает орган правления ЖК необходимо предъявить такие документы:
- заявление о государственной регистрации с подписями;
- протокол создания ЖК;
- утвержденный устав;
- документ о юридическом адресе;
- квитанция оплаты за регистрацию.
В уставном документе жилищного комитета должна отображаться информация о названии жилищного кооператива, территориальном нахождении, порядке входа в кооператив и выхода из него, системе выплат при выходе из ЖК, количестве и размере взносов (вступительных, паевых) и многое другое.
После занесения записи в Единый реестр, жилищный кооператив считается созданным. Далее кооператив получает по почте документ о присвоении кодов, производится учет во внебюджетных фондах и открытие расчетного счета.
Зарегистрированный ЖСК и его уставной документ стает главным документом во всех отношениях внутри кооператива между членами жилищно-строительного кооператива.
Состав правительства кооператива состоит из: председателя, главного бухгалтера, ревизоров.
Собрание жилищного кооператива считается правомочным, при половине присутствующих от общего количества членов ЖК. А принятие решения может быть при четвертой части проголосовавших членов за него, присутствующей правомочной половины кооператива.
Все решения жилищно-строительного кооператива не должны противоречить требованиям ч. 1 ст. 111 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №349-ФЗ.
Чтобы стать членом кооператива необходимо подать заявление председателю кооператива о приеме в члены ЖК. Заявление может рассматриваться сроком до месяца, далее выносится вердикт конференции членов кооператива. Новым членом ЖК вносится оплата и после позитивно проголосованного решения, он становится полноправным членом ЖК.
Управлением жилищного кооператива занимаются избранные граждане из членов кооперативов на срок, прописанный в уставе ЖК. Председатель имеет полномочия действовать от имени кооператива, совершать сделки и выполнять решения ЖК.
МОГУТ ЛИ ЖСК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, - скажет большинство здравомыслящих. Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?
Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут управлять многоквартирным домом. Могут, но не все. А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года. А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.
Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, - утверждает Мосжилинспекция, - только посредством управляющей организации».
Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.
Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.
Фабула дела
В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья. Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб., соответственно разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.
Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) - незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».
До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК. А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера, Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):
«В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу в декабре 2011) требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, все ЖСК, созданные до декабря 2011 г. не имеют права управления многоквартирными домами.
ЖСК «Каунас» был создан в 1982 г., зарегистрирован в Московской регистрационной палате 08 июля 1996 г. (согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, пункту 1.1 Устава ЖСК «Каунас»). Таким образом, ЖСК Каунас правом управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством не имеет, в связи с чем 7 июля 2011 г. между ЖСК «Каунас» и ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное был заключен договор управления многоквартирным домом, т.е управляющей организацией в данном доме было определено ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное.
Согласно п. 2.2 указанного договора Управляющая организация по заданию ЖСК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего в многоквартирном доме по адресу: ул. Липецкая, д. 13, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с п.3.1.2 - 3.1.4 Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Согласно ст. 161 ЖК РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация, в доме по адресу Липецкая, 13 которой является ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное. Однако в нарушение требований законодательства и действующего договора управления многоквартирным домом, ЖСК «Каунас» начисляет членам ЖСК плату «членские взносы», которые согласно представленной ЖСК Каунас смете доходов и расходов на 2013 год расходуются на управление (административное руководство).
Следовательно, сборы на управленческие услуги с жителей данного дома производятся дважды и взимание ЖСК «Каунас» с собственников помещений МКД членских взносов за услугу «Управление (Административное руководство) является незаконным, что послужило основанием выдачи указанного предписания».
Вот так, росчерком пера арбитражные суды Москвы определили судьбу двух с половиной тысяч ЖСК столицы, и других сорока тысяч кооперативов, управляющих своими домами на бескрайних просторах нашей Родины.
Справедливое решение
Жирную точку в данном теоретическом споре на тему «может ли ЖСК управлять многоквартирным домом?» поставил Верховный суд определением Коллегии по экономическим спорам Верховного суда за № 305-КГ-1770 от 10 сентября 2015 года. Данный судебный акт знаменателен еще и тем, что определяет позицию Высшего судебного органа еще в нескольких теоретических спорах:
Первое: ЖСК может заключать договор с управляющей организацией, и это не влечет смены способа управления . Это важно, поскольку в Москве, а вслед и за Москвой – очень многие власть предержащие считают, что договор управления, заключенный ЖСК – это либо два способа управления в одном, что не допустимо, либо такой договор является признаком смены способа управления с ЖСК на УК.
Второе: решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, имеют приоритет в отношение мнения Жилинспекции, поскольку эти решения собраний никем не были оспорены . И это тоже важно, поскольку Мосжилинспекция взяла на себя дерзновение считать общие собрания недействительными в случаях, если вдруг МЖИ увидела какие-то несоответствия при проведении документарной проверки, и выдает предписание прямо противоположное решению общего собрания. В данном случае в оспариваемом предписании значилось исключить «целевые взносы» из ЕПД, хотя размер таких взносов и порядок их уплаты был утвержден решением общего собрания.
Вывод следует такой: если ГЖИ не согласна с решением, принятым на общем собрании, то у ГЖИ есть точно такое же право оспорить решение такого собрания в судебном порядке.
Третье, немаловажное утверждение Коллегии Верховного суда сводится к следующему : если в доме действует ЖСК, то именно этот факт определяет, что в доме выбран именно этот способ управления, и дополнительного подтверждения выбранного способа управления в виде решения общего собрания собственников не требуется. Это тоже важно, поскольку в Москве пошла массовая практика «отдания» районными управами домов ЖСК на конкурсы по отбору управляющих организаций по причине того, что в домах ЖСК «не выбран способ управления» ввиду отсутствия такого протокола общего собрания собственников.
Ну и последнее, о чем уже было упомянуто : толкование Закона о внесении изменений в ст. 110 ЖК РФ со стороны МЖИ и судов всех трех инстанций, из чего был сделали вывод о том, что ЖСК, созданные до 2011 года, не имеют права управлять МКД - в корне ошибочно и никак не отражает сути закона.
Определением коллегии по экономическим спорам Верховного суда по данному делу отмечено следующее: «Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.
Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК «Каунас» с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новой обязанности – контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.
Таким образом, вывод судов о том, что в данном конкретном случае кооператив не вправе управлять многоквартирным домом, и управляющей организацией является ГУП «ДЕЗ района Бирюлево Восточное» не основан на законе»
Автор надеется, что мнение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда найдет отражение во всех последующих решениях судов, и подобные случаи, существенно нарушающие права жилищных кооперативов, да и всех жилищных объединений.
Е.Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК