Кому подчиняется маркетолог. Маркетолог

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Купля-продажа .При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

Уплаты оговоренной в договоре цены;

Оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

Оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли- продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект. При этом продавец обязан:

Передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

В случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

Вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

Передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи. Покупатель вправе требовать: своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;
уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли- продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи: а) соразмерного уменьшения цены сделки; б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период; в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков; г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора; д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором. При этом покупатель обязан:

Принять по акту переданный ему объект недвижимости;

Оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

Оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: – объект недвижимости в собственность; – имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки. Для сделки дарения имеются ограничения. Если обьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости. В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения. Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО со 100 % акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах. По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации. В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю). Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).

1 Аренда .При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либодолгосрочнуюаренду. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую илидолгосрочную. В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей. Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

2 Лизинг .Лизинг - это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей .

Преимуществаприобретения объекта недвижимости с использованием лизинга:

· в период действия договора предмет лизинга (в нашем случае – здание или помещение) находится на балансе лизингодателя;

· использование лизинговой схемы позволяет сократить срок амортизации предмета в три раза, что позволяет лизингополучателю уменьшить расходы по уплате налога на имущество;

· возможность приобретения объекта недвижимости без изъятия из оборота сотни миллионов;

· лизинговые платежи относятся на себестоимость. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

· лизинг подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат, поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымая из оборота слишком больших денег. Факторы, сдерживающие развитие лизинганедвижимости:

· Длительная амортизация.

· Недостаточный уровень предложенияна рынке коммерческой недвижимости (объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиям бизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно).

·Плохая информированностьбизнессообщества о возможностях финансового инструмента.

· Высокий уровень риска.

· Длительный период оформления документов.

· Этап регистрации документов для лизинговой сделки вызывает затруднения из-за несовершенства законодательства.

· Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостьюнедвижимости.

· Невозможность получения земли в лизинг. Не смотря на некоторые сложности, специалисты оценивают перспективы роста рынка на 50 - 100%, при темпах роста цен на коммерческую недвижимость в 10 - 15% в год. Бурное развитие лизинга коммерческой недвижимости способно решить проблему нехватки площадей для малого и среднего бизнеса. Чтобы это произошло, надо устранить разночтения в законодательстве на федеральном уровне

3. Сервитут – одно из качеств земельного участка. В некоторых случаях его квалифицируют как атрибут, составную часть земельного участка. Земельные участки, как правило, имеют неодинаковые условия для эксплуатации: для одних необходима вода, для других выход к пастбищу и т. д. В сельских условиях нормальное хозяйствование требовало уступок и ограничений в пользу друг друга или вообще в пользу нескольких соседей, сограждан. Конкретные примеры: один сосед предоставляет другу право прохода через свои земли к водоему, а в свою очередь, получает такое же право проезда, прохода в город, на базар, к другим соседям и т. д. Соседи создавали нормальные условия пользования чужой землей для своего же блага. Сервитуты делились на земельные (предиальные) и личные. Земельные, в свою очередь, – на сельские и городские.

4. Ипотека - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. д.) с целью получения денежных средств (ссуды, кредита). Назначение ипотеки состоит в обеспечении выданного кредита (ссуды) залогом недвижимого имущества.

Ипотечный кредит.

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит один из основных источников заемных ср-в. Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечений.

Важнейшие из них:

1) Залог имущества и имуществ.прав;

2) Гарантии и поручительство третьих лиц;

3) Страхование кредитного риска;

4) Переуступка в пользу банка, требований и счетов заемщика;

5) Предоставление связанных кредитов.

Залог объектов недвижимости, с целью получения денежной ссуды(ипотеч.кредита) называется ипотекой.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости яв-ся все субъекты рынка недвижимости и сами банки.

Кредиторами яв-ся субъекты, передающие свои временные свободные средства в распоряжении заемщика на опред.срок.

Заемщик – строна кредитных отношений, получающая ср-ва в пользование и обязанное их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои ср-ва на расчет.счет в банке выступает в роли кредитора, а банк в роли заемщика. Таким образом, застройщик превращается в заемщика, а банк-кредитор.

Одним из наиболее часто использ.видов обеспечения яв-ся залог.

Залог – опред.как имущество, либо как др.ценности, служащие обеспечению займа, т.е.залог яв-ся неким способом обеспечения обязательств, при котором залогодержатель (юрид или физ лица) имеет преимуществ.право перед другими кредиторами, удовлет.свои требования из стоимости заложенного имущества.

Закладная – юрид, документ о залоге объекта недвиж, к-ый удовлетворяет отдачу объекту в обеспечении обязательст под кредит.

Обязательными лицами по закладной яв-ся должник, по обеспеч.в ипотеку обязательству, и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он не яв-ся третьим лицом, также и должником по обеспечению обязательств.

Закладная выдается первоначальному залогодателю после государ регистрации органами ипотеки.

Ипотека – такой вид залога объекта недвижимости, при к-ом закладыв.имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника, в его владении и пользовании.

Это, означает, что залогодатель отдывший объект недвижимости в залог уже не может быть полным собственником, ибо отсутствует полная триада собственности(владение, пользование, распоряжение), а имеется только владение и пользование.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвиж права на к-ые зарегистрированы в уставном порядке.

Все объекты недвиж могут быть предметом ипотеки при соблюдении условий -ипотека предприятий, зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договор земельного участка, на котором они находятся.

Договоры дарения и мены, являясь гражданско-правовыми сделками, имеют свои плюсы и минусы . Довольно часто к ним прибегают, когда необходимо оформить отчуждение недвижимого имущества. Использование того или иного вида будет напрямую зависеть от конкретных обстоятельств и взаимоотношений между дарителем и одаряемым.

Плюсы и минусы договора дарения

Регулирование дарения осуществляется гл. 32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Под ним понимается, как правило, безвозмездная передача вещи в собственность от одного лица к другому (ст. 572 ГК РФ). Дарение обладает специфическими чертами, в результате чего имеет определенные положительные и отрицательные стороны при его применении.

Среди плюсов применения дарственных можно выделить следующие:

Форма совершения - простая письменная , в ряде случаев допустима устная форма (ст. 574 ГК РФ). Нотариальная форма - в случаях, когда стороны сделки самостоятельно это определяют.
Право собственности переходит от одного лица к другому при заключении договора, поскольку осуществляется фактическая передача дара (за исключением дарения в будущем либо сделки с недвижимостью).
Подарок становится собственностью только одаряемого (при дарении лицу, состоящему в браке, не возникает режим совместной собственности супругов - п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ - СК РФ)
В соответствии пп. 18.1 п. 1 ст. 218 Налогового кодекса РФ (НК РФ) одаряемый может быть освобожден от уплаты налога на доходы.
В некоторых случаях применение дарственных позволяет отчуждать имущество в обход ограничительных норм действующего законодательства РФ, устанавливающих преимущественное право покупки.

Минусы дарения:

Безвозмездность - является негативным обстоятельством для дарителя, т.к. он не получает ничего от такой сделки.
Возможность отмены дарения является большим минусом для одаряемого лица.
При расторжении дарственной либо признании сделки недействительной, одаряемое лицо обязано возвратить объект дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Такие соглашения могут быть легко оспорены в суде в некоторых случаях.
Отсутствие возможности для дарителя по установлению обременений на объект дарения.
При отсутствии близких родственных связей между сторонами сделки, одаряемый уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Плюсы и минусы договора мены

Не удивительно, что к мене применяются положения купли-продажи , при этом данная сделка обладает рядом специфических черт, что, позволяет выделить следующие ее плюсы и минусы.

Положительные стороны применения договора мены:

Оформление такого договора осуществляется в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения не нужно.
Товары признаются равноценными, что позволяет сторонам не прибегать к лишним процедурам, связанным с расчетами (если иное не предусмотрено договором).
Имеются определенные гарантии прав сторон в случае возникновения спорной ситуации и оспаривания сделки в суде. Признание ее недействительной приводит к возвращению положения, существовавшего до момента заключения договора.

Иванов и Петров решили поменяться квартирами, заключив договор мены. После исполнения договора родственникам Петрова в суде удалось признать эту сделку недействительной, в результате чего к Иванову и Петрову вернулись прежние жилые помещения.

К отрицательным моментам применения такой сделки относится следующее:

В случаях, когда товары являются неравноценными, стороне, предоставляющей имущество меньшей стоимости, придется уплатить разницу в ценах.
Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения сторонами обязательств по передаче товара (исключение - недвижимость).
Поскольку к мене применяются правила о купле-продаже, то выгодоприобретатели по сделке являются плательщиками НДФЛ.
Переданный другой стороне товар является общей совместной собственностью супругов.

Мена или дарение недвижимого имущества

Наиболее часто в гражданском обороте встречаются сделки с недвижимым имуществом (т.е. объектами, которые прочно связаны с землей и их перемещение без ущерба назначению невозможно - ст. 130 ГК РФ).

Учитывая данное обстоятельство, приведем общую сравнительную характеристику договоров мены и дарения, связанных с отчуждением недвижимого имущества:

Основание сравнения	Договор дарения	Договор мены
Нормативное регулирование	Гл. 32 ГК РФ	Гл. 31 ГК РФ (с применением положений гл. 30 ГК РФ)
Предмет договора	Безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому	Встречная передача имущества между сторонами (носит возмездный характер )
Форма договора	Простая письменная. Нотариальное удостоверение не требуется (ст. 574 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ)
Объект договора	Недвижимое имущество (дом, квартира, дача, земельный участок и т.д.). Должны быть отражены индивидуальные признаки в полном объеме.
Стороны договора	Даритель, одаряемое лицо. Не может быть дарителем малолетнее либо недееспособное лицо (ст. 575 ГК РФ), обязательное требование - собственник имущества	2 стороны, которые одновременно выступают в качестве продавца и покупателя.
Права и обязанности сторон	Перечень узкий	Перечень широкий
Указание цены	Необходимо при нотариальной форме сделки, а также для целей налогообложения	Обязательно (для установления равнозначности объектов мены, а при обратном - установления размера доплаты)
Установление ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору	Нет	Да
Наличие госрегистрации	Обязательна
Момент перехода права собственности	Момент госрегистрации, которая осуществляется Управлением Росреестра по субъекту РФ в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Передача имущества	Передаточный акт не обязателен	Обязательно по акту приема-передачи
Наличие налогообложения	Для дарителя - нет. Для одаряемого лица - да (кроме случаев освобождения от его уплаты).	Для обеих сторон - да. Но имеется ряд особенностей, при которых этот налог может не уплачиваться.

Мена или дарение жилого помещения

Как правило, говоря о сделках по отчуждению недвижимости, заинтересованные лица подразумевают комнату, квартиру, дом, т.е. жилое помещение. Исходя из выше представленного анализа договоров мены и дарения недвижимости, а также учитывая особенности отчуждения жилых помещений, необходимо выделить следующее:

объектом сделки будет выступать непосредственно жилое помещение , индивидуальные признаки которого должны отражаться в договоре. К таковым относятся: адрес, общая (и жилая) площадь помещения, этаж, количество комнат, кадастровый или условный номер);
необходимо отразить обязательные условия (сведения о правоустанавливающем документе на жилое помещение - свидетельство о государственной регистрации права собственности; указание на проведение процедуры государственной регистрации перехода права собственности; перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, указание на существующие ограничения и обременения);
указание стоимости жилого помещения;
при проведении процедуры госрегистрации в регистрирующий орган подается пакет документов, в котором должны находиться нотариально удостоверенное согласие супруга (если даритель состоит в браке и имущество нажито в его период), в некоторых случаях - согласие органов опеки и попечительства;

Основными отличиями дарственной от мены являются:

Характерная черта дарения - безвозмездный характер.
В договоре мены жилого помещения всегда должно быть указано 2 объекта недвижимости , а также то, что площади могут быть неравными.
При мене необходимо установление размера доплаты за жилое помещение, если передаваемая недвижимость не является равнозначной, т.е. требование о цене является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).
Передача жилых помещений по договору мены осуществляется всегда только по передаточном акту .
Мены жилых помещений может осуществляться и в том случае, когда стороны не являются собственниками этих помещений. Речь идет о муниципальном жилом фонде, а лица проживают в квартирах по договору социального найма. В этом случае необходимо получение разрешения от органов местного самоуправления. При этом обмен муниципальной квартиры на квартиру, находящуюся в собственности, и наоборот - невозможен. При дарении - только когда жилое помещение находится в собственности дарителя.

Важным вопросом при рассмотрении данной темы является налогообложение.

Здесь следует отметить, что при совершении дарения квартиры только одаряемое лицо должно платить налог (п. 5 ст. 208 НК РФ) в размере 13% от ее стоимости (ст. 224 НК РФ). При этом в ряде случаев, налогоплательщик освобождается от его уплаты - близкие родственники, прямо указанные в пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.

Информация

При совершении мены все несколько сложнее, в связи с тем, что обе стороны сделки являются одновременно и продавцами и покупателями, но в любом случае они - выгодоприобретатели.

Поскольку к такому договору применяются положения, регулирующие куплю-продажу, необходимо определить доход, который получает каждая из сторон (п. 5 ст. 208 НК РФ). Сложности возникают, поскольку оплата квартир осуществляется не в денежной форме, а в натуральном выражении .

При этом такие сделки являются мнимыми (совершается для вида, без намерения создания юридических последствий для сторон) либо притворными (цель сделки - прикрыть иную сделку).

В любом из указанных случаев такие соглашения признаются ничтожными, т.е. не порождающими никаких юридических последствий для сторон.

Дополнительно

Исполненное по такому договору возвращается сторонами. К притворной сделке применяются правила той сделки, которая в действительности имела место быть.

Заключение

В конце следует отметить следующую информацию:

По своему оформлению дарственная проще, нежели договор мены, поскольку в такой сделке присутствует только один объект.
Оба этих вида сделки обладают своими плюсами и минусами, как в содержании, так и в налогообложении.
Подмена одной сделки другой влечет ее недействительность.

Вопрос - Ответ

Нужно ли составлять акт приема-передачи земельного участка по договору дарения?

Составление такого акта не является обязательным для этого вида сделок.

В договоре мены квартиры необходимо указывать инвентаризационную стоимость?

Стоимость объектов определяется по соглашению сторон (Вы можете указать как рыночную, так и инвентаризационную стоимость).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Уплаты оговоренной в договоре цены;

Передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи. Покупатель вправе требовать: своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости; уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли- продажи, если объект имеет обременения;

Принять по акту переданный ему объект недвижимости;

Оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

Сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных. Главная задача продавца - гарантированно получить деньги и благополучно передать квартиру покупателю. Покупателю важно не потерять деньги, оставшись без квартиры, если сделку признают недействительной. Споры возможны даже при безвозмездной сделке (например, дарении).

Список возможных оснований недействительности сделки есть в Гражданском кодексе. В истории квартиры могут оказаться «темные пятна», незаконное владение, ущемление чьих-то прав... Признание сделки недействительной идет через суд, и важно заранее просчитать судебные риски, чтобы никто не сломал сделку.

Что для этого нужно сделать

Главная задача - хорошо проверить сам объект недвижимости. Типичная схема проверки квартиры предполагает изучение целого пакета документов.

Правоустанавливающие документы на квартиру.
Поэтажный план, экспликация и справка из БТИ. Надо убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок, сравнив реальную планировку квартиры с планировкой по документам.
Архивная выписка из домовой книги.
Выписка из домовой книги по месту жительства продавца.
Копия лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетних детей продавца (при необходимости).
Финансово-лицевой счет.
Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она позволит узнать, является ли продавец реальным и единоличным собственником данной квартиры на момент сделки и не обременена ли она правами третьих лиц (находится в залоге или под арестом, относительно нее ведется судебное разбирательство).

Следующая задача - проверить вторую сторону по сделке.

Если в сделке участвует человек старше 70 лет, обязательно требуется справка из психоневрологического диспансера о дееспособности на момент сделки: даже обычные сосудистые заболевания могут вызывать нарушения памяти.
Справка из наркологического диспансера.
Свидетельство о заключении брака или о расторжении брака.
Свидетельства о рождении детей.
Если недвижимость продается по доверенности, необходимо убедиться, что доверитель жив, выяснить, по какой причине он не присутствует на сделке сам, установить подлинность доверенности; в день сделки проверить, не отменена ли доверенность.

Помимо сбора документов, следует совершить следующие действия:

Встретиться с соседями по квартире и расспросить о продавце и всех предыдущих жильцах.
Встретиться с участковым и расспросить о продавце, предыдущих жильцах, были ли какие-либо заявления и обращения в суд.
Встретиться с предыдущими собственниками, проверить отсутствие у них претензий к покупателям квартиры в получении денег.
Проверить у нотариуса наличие и подлинность договоров, доверенностей, реестра, справок, наследства.
Посетить поликлинику по месту нахождения квартиры и месту жительства продавца.
Посетить отделение полиции (паспортный стол) и сверить фотографию продавца с фотографией на карточке учета.
Проверить, не находится ли продавец в федеральном розыске, не был ли судим (если да, то за какие преступления).
Выяснить у продавца, покупал ли он квартиру через риэлторскую компанию (если да - посетить эту компанию и узнать о деталях предыдущей сделки).
Проверить в эксплуатирующей компании данные о зарегистрированных в квартире лицах.
Посетить органы опеки и попечительства, если в числе собственников или проживающих были несовершеннолетние.
Проверить отсутствие претензий мужей или жен к их супругам, если квартира приобреталась или продавалась в браке.

Для беспроблемной выписки и заселения в квартиру необходимо:

Получить справку о задолженности по оплате коммунальных платежей.
Получить справки об оплате электроэнергии и т.д.
Проверить задолженность по оплате абонентской платы за телефон и по оплате междугородных переговоров (если в квартире установлен стационарный телефон).

Совершение сделки с недвижимостью самостоятельно возможно в случае, если сделка совершается с вашими родственниками и вы располагаете достаточным временем и знаниями, чтобы собрать необходимые документы, составить договор и иные документы по сделке и подать требуемый пакет документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Чем полезен юрист

Если стороной по сделке являются незнакомые вам люди, у вас нет времени и знаний на совершение всех необходимых действий, если не ясно, как обеспечить права и интересы всех участников сделки, то лучше провести сделку с помощью юристов или риэлторов. Лучше всего, чтобы опытный риэлтор подобрал вам объект недвижимости, а юрист сопроводил совершение сделки. Юрист сможет:

Предупредить о возможных рисках сделки и о том, как минимизировать риски; если риски велики, юрист обязан настоять на отмене сделки;

- п роверить стороны по сделке (продавца или покупателя);

Проверить объект недвижимости (именно юрист может взять на себя общение с участковым, эксплуатирующей компанией и бабушками на лавочке);

Согласовать условия сделки со сторонами;

Составить договор и согласовать его со сторонами, составить иные необходимые для проведения сделки документы;

Согласовать документы по проведению расчетов с банком и сторонами;

Сопровождать подписание договора и проведение расчетов;

Сопровождать государственную регистрацию права собственности в Росреестре.

Результат действий. Вы должны убедиться, что в истории квартиры нет «темных пятен» и вас не поджидают никакие сюрпризы после сделки. Но если даже после этого у вас остались какие-то опасения - используйте титульное страхование: оно обеспечивает 100% гарантию возврата денег, если сделка вдруг будет признана недействительной.

Случай из практики. Первый пример - нюансы работы с доверенностями. Доверенность может оказаться фальшивой; может быть отменена доверителем; автоматически отменяется в день смерти доверителя. Были случаи, когда квартиры продавались после смерти доверителя. Представьте себе радостное новоселье, новых хозяев за богатым столом - и вдруг, разговорившись с соседями, новоселы узнают, что на момент совершения сделки владелец квартиры был уже мертв. То есть сделка недействительна, про квартиру можно забыть, наследники умершего гарантированно выиграют суд.

Второй пример связан с особенностью работы с пожилыми людьми. Старушка продала квартиру, вскоре умерла, а ее наследники заявили, что больная бабушка не отвечала за свои действия, и потребовали проведения посмертной экспертизы. Изучение медицинской карты показало, что у женщины имелось заболевание сосудов, которое могло привести к нарушению памяти, следовательно, она не могла отвечать за свои поступки. Сделку признали недействительной.

Третий пример - мошенничество: граждане снимают квартиры, а потом продают их под видом собственников. Документы при этом могут быть в порядке (например, мошенник их украл), и их кабинетный анализ не выявит подвоха. Только личный визит в ЖЭК, к участковому или разговор с соседями расставит все точки над i.

Возможности абонентского обслуживания. Сопровождение сделок для риэлторских фирм, а также компаний и частных лиц, занимающихся инвестициями в недвижимость.