Глава 6. Оценка бизнеса затратным подходом

Процедура оценки бизнеса затратным подходом заключается в выявлении неучтенных (функционирующих и/или нефункционирующих) активов и переоценке всех располагаемых компанией активов по рыночной стоимости. Причем, если оценивается доля бизнеса принадлежащая акционерам, из стоимости активов вычитаются обязательства, также переоцененные по рыночной стоимости (состав которых также дополнен неучтенными обязательствами или обременениями в случае их обнаружения).
Описанная выше схема оценки бизнеса затратным подходом является устоявшейся и общепринятой. Результат этой оценки впоследствии принимается во внимание при формировании мнения об итоговой величине стоимости бизнеса вместе с результатами оценки полученными другими подходами. Казалось бы, все это вполне правильно и не вызывает никаких сомнений. Хотя, пожалуй, те или иные сомнения («разброд и шатания» в умах) присутствуют почти всегда, даже в таком вопросе. Это касается, например, адекватной оценки неучтенных на балансе нематериальных активов и гудвилла компании. В этой связи автор настоящей публикации хочет обозначить ряд факторов, учет которых необходим при оценке бизнеса затратным подходом.

Начнем с гудвилла компании. Обычно гудвиллу «приписывают» стоимость, полученную как разница между результатами доходного и сравнительного подходов с одной стороны, и результатом затратного подхода, с другой стороны. Однако при такой оценке теряется смысл в результате затратного подхода, ибо его результат с учетом так оцененного гудвилла всегда будет практически совпадать с результатами других подходов. Поэтому представляется целесообразным в рамках затратного подхода осуществлять оценку стоимости гудвилла чисто затратным подходом, независимо от других подходов. Одним из таких способов может стать интервьюирование специалистов по маркетингу и пиару. Некоторые подобные высококлассные специалисты могут дать экспертное заключение о том, сколько времени и денежных средств требуется для того, чтобы компания «с нуля» обросла определенным количеством связей с контрагентами по бизнесу (тем количеством, которое имеет оцениваемая компания) и эффективной узнаваемостью на рынке вообще, и среди целевой аудитории в частности, а также досконально изучила рынок своей продукции и потребителей. Если эти затраты сильно разнесены во времени и в регионе сильная инфляция, затраты на формирование гудвилла следует индексировать. В то же время поскольку отнюдь не все подобные вложения оказываются эффективными и, кроме того, подобные инвестиции подвержены сильному обесцениванию ввиду влияния эффектов зашумления и «короткой потребительской памяти», эти вложения также следует амортизировать. Корректировки инвестиций в гудвилл – индексация и амортизация, - частично нивелируют друг друга, но все же, как правило (при отсутствии гиперинфляции), влияние амортизации существенно превышает воздействие инфляции. Итог суммарных скорректированных затрат на создание эффективной узнаваемости, связей и репутации, которыми обладает оцениваемая компания, следует трактовать как оценку стоимости гудвилла, определенную затратным подходом, и следовательно, ее необходимо прибавлять к стоимости других оцениваемых активов компании.
Теперь перейдем к рассмотрению другого вопроса, связанного с оценкой бизнеса затратным подходом. Сам по себе затратный подход оперирует понятием стоимости и принципом замещения: если какой-либо объект можно каким-то образом создать дешевле, чем предлагаемая за него цена продавца-собственника объекта, то так и надо поступать – создавать самостоятельно. Если же затраты на самостоятельное создание объекта превышают цену продавца целевого объекта, либо создать этот объект самостоятельно по каким-либо причинам не представляется возможным, объект, при его надобности, целесообразно купить на рынке. При такой схеме упускается из рассмотрения, как минимум, один нюанс, а именно – издержки упущенных возможностей. Применение затратного подхода учитывает фактор времени при переоценке активов и обязательств посредством индексации внеоборотных активов и дисконтирования ряда запасов и обязательств. Однако потенциальный покупатель, решив, руководствуясь принципом замещения, самостоятельно «построить» бизнес, затратит на это не только прямые издержки обусловленные покупкой активов по рыночной стоимости, но и вмененные издержки – за время самостоятельного «строительства» бизнеса инвестор потеряет прибыль, которую он мог бы получать, если купил бы этот бизнес уже функционирующим. Кроме этого, необходимо также принимать во внимание специфические риски, присущие молодым компаниям при выходе на рынок: приобретая готовый бизнес, покупатель-инвестор избавляется от рисков начального этапа. И последнее, что следует принять во внимание при формировании мнения о рыночной стоимости бизнеса – наиболее вероятной цене сделки между продавцом и покупателем, - это скидка, позволяющая покупателю получать выгоду от сделки. Сразу же оговоримся, что данная скидка – не догма, покупатель в процессе торгов стремится ее выторговывать, однако не факт, что продавец согласится ее предоставить: если бы такая скидка существовала всегда, действовал бы арбитраж, позволяющий «выковывать» деньги из воздуха, что быстро «съело» бы саму возможность как таковую - все кинулись бы заниматься покупкой и продажей готовых бизнесов.
С учетом вышеизложенного скорректированная стоимость функционирующего бизнеса, полученная на основе затратного подхода, составит:

Р=З + G3 + УВ + RP - ∆ (6.1)

где Р – стоимость функционирующего бизнеса,

З – стоимость скорректированных по рыночной стоимости материальных и идентифицированных нематериальных активов (чистых активов) бизнеса, определенных в рамках затратного подхода,

Gз – стоимость гудвилла компании, определенная затратным подходом,
УВ – стоимостный эквивалент упущенной выгоды, возникающей из-за недополучения прибыли на этапе становления бизнеса «с нуля»,
RP – стоимостный эквивалент специфических рисков этапа становления (превышения сметы расходов, повышенной вероятности полной или частичной потери осуществленных инвестиционных затрат),

∆ - скидка на уторговывание.

Следует отметить, что определение стоимости бизнеса согласно (6.1) подразумевает эффективное функционирование с определенной положительной рентабельностью. Если же бизнес только что создан и не приносит своим владельцам прибыль, для потенциального покупателя такого бизнеса нет принципиальной разницы между покупкой такого бизнеса и созданием его с нуля. Поэтому в подобной ситуации компоненты УВ и RP в (6.1) будут близки к нулю. Наибольший интерес в (6.1) представляют компонента упущенной выгоды (УВ) и стоимостный эквивалент специфических рисков этапа становления (RP).

Рассмотрим их подробнее. Планирование создания бизнеса с нуля до определенной стадии можно разбить на несколько этапов: этап регистрации компании и приобретения активов, этап отладки, найма и обучения персонала – до момента начала реализации готовой продукции, этап выхода на уровень безубыточности, и наконец этап выхода на плановую рентабельность Rп. Если для простоты рассмотрения разбить весь цикл создания бизнеса с нуля всего на два этапа – этап отсутствия прибыли (t0, t1) и этап роста прибыли с нуля до планового уровня рентабельности (t1, t2), то оценка стоимостного эквивалента упущенной выгоды может осуществляться по следующей формуле:

УВ= З(t0, t1) х {(1+Rn) в степени {(t1-td1)/T} х (1+Rn(1-k) в степени {(t2-t1)/T} -1}+3(t1, t2) х {(1+Rn(1-k) в степени {(t2-td2)/T}) -1} (6.2)

где З(t0, t1) – общие затраты осуществленные на этапе (t0, t1),

З(t1, t2) – общие затраты осуществленные на этапе (t1, t2), причем,

З(t0, t1)+ З(t1, t2) = З + Gз, (6.3)

Rп – плановый уровень рентабельности (рентабельность (ROE) готового бизнеса или объектов-аналогов),

kRп – средний уровень рентабельности на этапе (t1, t2), 0 < k < 1.

td1 – дюрация инвестиций на этапе (t0, t1),

td2 – дюрация инвестиций на этапе (t1, t2),

T – фактор размерности времени приводящий показатель степени в безразмерную форму и приводящий его же (показатель степени) к годовому интервалу,

t1 – момент начала зарабатывания компанией прибыли,

t2 – момент выхода компании на плановый уровень рентабельности Rп.

Наличие компоненты RP в (6.1) с позиции затратного подхода означает возможность дополнительных непредвиденных расходов, характерных для этапа первоначального становления (в т.ч. дополнительные издержки УВ, могущие возникнуть из-за затягивания прохождения бизнесом определенных промежуточных подэтапов на этапе становления). По мнению автора, оценка параметра RP может осуществляться двумя способами. Во-первых, можно ориентироваться на стоимостный эквивалент премии за риск вложений в малые компании, учитывая тот факт, что вновь создаваемые компании, как правило, являются небольшими компаниями. Во-вторых, можно оценить различие в статистике банкротств компаний находящихся на стадии становления и компаний со среднестатистическим для рынка сроком от момента образования до текущего момента. Получив значение разницы вероятностей банкротства, ее следует трансформировать в относительную рисковую надбавку (дополнительную рисковую надбавку, отражающую только специфические риски вновь образуемой компании), после чего преобразовать ее в абсолютное (стоимостное) выражение.

Представленный выше модифицированный затратный подход (назовем его так) схож со структурой моделей EBO и EVA: и здесь и там есть две компоненты – компонента капитала/инвестированного капитала и компонента доходов. Однако в отличие от EBO и EVA модифицированный затратный подход ограничивает суммирование доходов интервалом (t0, t2), что при условии положительной рентабельности капитала приводит к получению более низкого значения стоимости бизнеса по сравнению с результатами оценки полученными в рамках модели EBO/ EVA, но более высокого по сравнению со стоимостью, получаемой при использовании традиционного затратного подхода. То есть применение модифицированного затратного подхода снижает разрыв между результатами оценки затратным и доходным подходами, и, следовательно, повышает адекватность итоговой оценки стоимости бизнеса. Если потенциальный покупатель бизнеса оценивает для себя инвестиционную стоимость объекта-мишени, ориентируясь на доходный подход, и при этом он может убедить собственника мишени продать ее по цене определенной на базе модифицированного затратного подхода, чистая приведенная стоимость такой сделки будет для него положительной.

Контрольные вопросы и тесты и задачи

1. В каких случаях для оценки недвижимости необходимо применение прежде всего затратного подхода?

2. Назовите основные этапы оценки недвижимости затратным подходом.

3. Дайте определение восстановительной стоимости.

4. Какие методы расчета восстановительной стоимости Вам известны?

5. Что такое прибыль застройщика и чем она отличается от прибыли подрядчика?

6. Какой из методов расчета восстановительной стоимости показывает наиболее точные результаты?

7. Имеются ли понятийные различия в терминах “стоимость” и “затраты”?

8. Опишите структуру сводного сметного расчета.

9. Чем характеризуется износ объектов недвижимости?

10. Охарактеризуйте основные виды износа и методы их расчета.

Какой из ниже перечисленных методов относится к затратному подходу

1) метод чистых активов;

2) метод капитализации;

3) метод сделок;

4) метод арбитража;

5) метод ЛИФО

Выберите единственно верное определение временной оценки денежных потоков.

1) приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду;

2) отрезок времени, в течение которого производится оценка;

3) денежный поток, который оценивается в данное время;

4) все верно;

5) нет правильного ответа

Что предполагает затратный подход в оценочной деятельности?

1) анализ балансовых счетов предприятия и их корректировку;

2) анализ практики продаж объектов в отрасли;

3) прямое сравнение аналогичных объектов;

4) анализ доходов и затрат

5) нет правильного ответа

Что включает технология оценки недвижимости затратным методом?

1) все перечисленные стадии

2) оценку стоимости земельного участка

3) оценку стоимости восстановления или замещения улучшений

4) вычет накопленного улучшениями износа

5) суммирование стоимости земельного участка и улучшений

Задачи

1. Определите общий накопленный износ (% износа) объекта недвижимости, исходя из следующих данных:

· цена продажи объекта составила 90000;

· исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 30000;

· анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 110000.

2. Известна следующая информация.

При продаже, поглощении или слиянии предприятий часто возникает необходимость определить их стоимость.

Для этих целей используется три основных метода. Одним из них является затратный подход к оценке бизнеса.

Его сущность

Затратный подход устанавливает стоимость предприятия исходя из величины расходов на ресурсы, необходимые для обеспечения полноценной деятельности компании, а также их воспроизведение. То есть цена бизнеса рассчитывается с учётом объёма активов и пассивов, приобретённых организацией в ходе своей работы .

В связи с особенностями рынка реальная стоимость бизнеса может значительно отличаться от балансовой. На это влияют некоторые факторы:

• инфляция;
• использование различных методов учёта активов и пассивов;
• изменения рынка.

В результате действий этих условий стоимость организации может увеличиваться или уменьшаться в течение всего периода работы компании.

Специалист при определении стоимости предприятия может выбрать любой из трёх существующих подходов (еще существуют и ). Затратный считается среди них наиболее простым и универсальным. Этот вариант имеет свою сферу применения, преимущества, недостатки, а также порядок расчёта, отличный от других способов.

Основной формулой для оценки бизнеса в данном случае является:

СК = А - О , где:

• СК - собственный капитал;
• А - актив;
• О - обязательства.

Итог расчётов по данному подходу показывает стоимость собственного капитала фирмы.

Подробную информацию о данном подходе вы можете почерпнуть из следующего видео:

Сфера применения, преимущества и недостатки

Данный подход применяется покупателем готового бизнеса для сравнения стоимости существующего предприятия с возможными издержками на создание аналогичного.

Наиболее целесообразно затратный подход применять для оценки компании, если:

• организация создана недавно;
• оценивается фирма в целом;
• на предприятии проходит конкурсное производство;
• оценивается ликвидируемый бизнес;
• большая часть активов является высоколиквидной, например, акции компании обращаются на фондовом рынке, имеются вложения;
• фирма имеет крупные активы.

Данный подход имеет свои положительные и отрицательные аспекты использования.

К преимуществами его применения относятся:

• возможность расчёта при отсутствии необходимой информации для оценки по другим методам;
• его можно применить для организаций, целью которых не является получение дохода, например, государственных учреждений;
• результаты могут использоваться для оценки предприятий на малоактивном рынке;
• с его помощью можно определить стоимость незавершённого производства, земельных участков, строений.

К отрицательным моментам использования можно отнести два нюанса:

• при расчётах не используются финансово-экономические показатели компании, то есть не учитываются особенности бизнеса, а также перспективы его развития;
• при расчётах применяются нормативные показатели, то есть оценка с помощью данного подхода не полностью опирается на рыночные условия.

Какие методы он включает?

Затратный подход основан на двух методах:

1. Чистых активов.
2. Ликвидационной стоимости.

При расчёте любым из этих способов нужно пользоваться данными фирмы. Оценщик выбирает один из них исходя из особенностей фирмы.

Метод чистых активов

Этот способ расчёта основывается на несовпадении балансовой и рыночной стоимости имущества, обязательств предприятия. Согласно данному методу, оценщик должен произвести корректировку баланса фирмы.

Это мероприятие проводится в несколько этапов:

• Осуществляется оценка рыночной стоимости каждого объекта имущества предприятия отдельно. При этом в данном процессе участвуют все виды активов — материальные, нематериальные, финансовые:
  • Для оценки недвижимого имущества определяется сначала общее количество затрат на его приобретение или создание. Далее из этой величины вычитается сумма физического или морального износа.
  • Машины и оборудование оцениваются аналогичным образом.
  • Товарно-материальные ценности переводятся в текущую стоимость, при этом учитываются затраты на доставку. Старые и непригодные объекты списываются.
  • Готовая продукция корректируется с учётом рыночной стоимости. Не подлежит изменению цена изделий, выпущенных по заключённым договорам с контрагентами.
  • Стоимость наличных денег и средств на счетах в банках корректировке не подлежит.
  • Запасы оцениваются по себестоимости, при этом старые объекты списываются с учёта. Также возможно определение оценочной стоимости как разницы между ожидаемой ценой продажи и понесёнными затратами.
  • Акции и прочие ценные бумаги корректируются по рыночной стоимости.
  • Стоимость дебиторской задолженности рассчитывается по результатам анализа её возникновения и возможности погашения. При этом устанавливается просроченная, которая подлежит полному либо частичному списанию.
  • Расходы будущих периодов в случае действительности их выгоды оцениваются по номинальной стоимости. Однако при рассмотрении нестабильного бизнеса такие активы чаще всего не учитываются как реальные.
  • , то есть лицензии, исключительные права, результаты интеллектуальной работы, деловая репутация, оцениваются по рыночной стоимости.
• Устанавливается текущий размер долгов фирмы . Обязательства предприятия оцениваются с учётом сроков их наступления. При этом применяется процедура дисконтирования. То есть все долги приводятся к текущей стоимости на единую для всех данных пассивов дату.
• Производится расчёт оценочной стоимости капитала организации . Она вычисляется как разница между активами и пассивами, размер которых был установлен ранее.

Формула выглядит следующим образом:

СК = РА - ТП , где:

• РА - рыночная стоимость активов предприятия;
• ТП - текущая стоимость всех обязательств организации.

Результатом расчётов является рыночная стоимость капитала, то есть величина 100% пакета акций фирмы.

Метод ликвидационной стоимости

Данный способ основан на установлении суммы разницы между общей стоимостью имущества, которую владелец предприятия может получить при закрытии бизнеса после продажи его активов, и издержками на проведение .

При использовании этого метода следует учитывать все расходы, связанные с процедурой закрытия:

• расходы на услуги юристов и бухгалтера;
• издержки на поддержание работы фирмы до её закрытия.

Предприятие оценивается по этому способу в несколько этапов:

• Обосновывается выбор ликвидационной стоимости. Не все компании могут использовать данный метод для оценки бизнеса. Способ доступен только тем организациям, которые находятся в процессе закрытия либо .
• Разрабатывается график продажи активов. Он необходим для обеспечения максимальной прибыли от продажи имущества. Разные виды активов реализуются в свои сроки:
  • недвижимое продаётся в срок от года до двух ;
  • остальное, то есть материалы, запасы, может быть реализовано сразу после принятия решения о необходимости продажи имущества.
• Рассчитывается текущая стоимость имущества, исключая затраты на продажу. При этом выявленная стоимость активов изменяется с учётом расходов на реализацию.
• Изменённая стоимость активов уточняется на дату оценки.
• Учитывается прибыль периода ликвидации.
• Вычисляется величина обязательств фирмы. Корректировка осуществляется для текущей и долгосрочной задолженности. При этом рассматриваются также возможные обязательства, которые предположительно возникнут в ходе процесса ликвидации.
• Устанавливается ликвидационная стоимость бизнеса. При этом к стоимости активов прибавляется величина операционной прибыли и вычитается размер обязательств компании.

Формула здесь выглядит так:

ЛС = А + ОП - П , где:

• ЛС - ликвидационная стоимость;
• А - активы;
• ОП - прибыль или убыток ликвидационного периода;
• П - обязательства по текущей стоимости.

Затратный подход позволяет получить довольно объективное представление о стоимости бизнеса. Данный факт обеспечивается за счёт особенности способа, состоящей в максимально подробном анализе имущества и оценке каждого объекта.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает предприятие прежде всего как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для ведения его бизнеса: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).

основное преимущество - в своей большей части он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен; основной недостаток - он не учитывает будущие возможности бизнеса предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.

Но, несмотря на свои недостатки, затратный подход к оценке предприятия в условиях переходной экономики наиболее актуален (по сравнению с доходным и сравнительным подходами, применимость которых зачастую бывает ограничена отсутствием достоверной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах аналогичных предприятий ввиду отсутствия рынка слияний и поглощений предприятий и слабости фондового рынка). Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости предприятия.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом его износа.

Подразд-ся на 2 основных метода: метод накопления чистых активов; метод ликвидац-ной ст-ти.

83. Определение и выбор стратегических альтернатив бюджетного плана коммерческой организации.

Стратегическое планирование (СП) набор действий и решений, предпринятых рук-вом, к-рые ведут к разработке спец стратегий, предназначенных для т, чтобы помочь орг достичь своих целей. Этапы процесса СП: 1) устанавливаются стратегически важные сферы деятельности п/. 2) анализ отдельных стратегических областей. 3) отрабатывается принципиально важный до­кумент, в к-ром определяются цели и задачи п/п, раз­граничиваются сферы деят-ти, фиксируются долгоср целевые установки. 4) разрабатывается общефирменная страте­гия на установленный отрезок времени. 5) реализуется СП применительно к уровню отдельной сферы деятельности. 6) разраба­тывается функц стратегия, как на уровне отдельной области, так и всего п/п. 7) реальность целей, намеченных на пред­ыдущих этапах планирования, обосновывается путем разработки долгосрочных фин-ых планов.

Недостатки СП : не может дать полной, исчерпывающей картины будущего. 4 основных вида управл деят-ти в рамках процесса СП: распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратег предвидение. Цели орг-ии: четкая ориентация на определенный интервал времени; конкретность и измеримость; непротиворечивость и согласованность с другими миссиями и ресурсами; адресность и контролируемость. Существует 4 осн типа стратегий: Стратегии концентрированного роста – стратегия усиления позиций на рынке, стратегия развития рынка, стратегия развития продукта. Фирма ведет поиск возможностей улучшения своего положения на существующем рынке либо же перехода на новый рынок.Стратегии интегрированного роста – стратегия обратной вертикальной интеграции, стратегия вперед идущей вертикальной интеграции. Стратегии диверсификационного роста – стратегия центрированной диверсификации, стратегия горизонтальной диверсификации. Она призывает принимать во внимание уникальные потребности покупателей и предлагать им продукты, выделяющиеся из общей массы. Стратегии сокращения – стратегия ликвидации, стратегия «сбора урожая», стратегия сокращения, стратегия сокращения расходов. Оценка выбранной стратегии закл в ответе на вопрос: приведет ли выбранная стратегия к достижению фирмой своих целей. Если стратегия соответствует целям фирмы, то дальнейшая ее оценка проводится по направлениям: соответствие выбранной стратегии состоянию и требованиям окружения; соответствие выбранной стратегии потенциалу и возможностям фирмы; приемлемость риска, заложенного в стратегии.

84. Бюджетная политика управления тек активами (УТА) и пассивами(УТП) п/п.

Агрессивная полит УТА хар-ся высокой долей тек активов в совокупных активах фирмы и невысокой скоростью их оборота. П/п наращивает запасы сырья, материалов, нереализованной продукции, размеры ДЗ. Эк-кая рентаб активов , но при этом $и риск технической неплатежесп. Политика применяется в усл высокой неопределенности и инфляционности эк-ки.

Консервативная полит УТА характеризуется $доли тек. активов в общих активах п/п и высокой скоростью их оборота. П/п сводит размер запасов к рациональной величине. Растет эк-кая рентаб активов, но при этом резко # риск техн неплатежесп. Политика применяется когда точно известны все сроки поставок, имеет место высокая дисциплина платежей, или когда п/п должно экономить абсолютно на всем.

Умеренная полит УТА хар-ся средними значениями доли тек. активов в общих активах п/п и средней скоростью их оборота. Эк-кая рентабь активов, риск технической неплатежесп находятся на неком среднем уровне. Текущие пассивы п/п -преобладают краткоср кредиты в общих пассивах. Увеличивается сила ЭФР. Растут пост. затраты за счет #% по кредитам, что приводит к # силы опер рычага. Используется в усл неопределенности и высокой инфляции. Возрастает совокупный риск, связанный с п/п.

Консервативная политика хар-ся низкой долей краткоср кредитов в пассиве п/п. Источником финансирования активов в основном служат долгоср кредиты и займы, а также собственные ср-ва. В краткоср периоде $ сила воздействия фин рычага (произв-го рычага - возрастает). Высокая предсказуемость риска, связанного с п/п. Умеренная политика УТП характеризуется средним уровнем доли краткоср кредита в общих пассивах п/п. Сила воздействия фин и опер рычагов находится в пределах сред значений. Нек-рые виды политики УТА не сочетаются с определенными типами политики УТП. Это касается агрессивной политики УТА, к-рая не сочетается с консервативной политикой УТП, и наоборот. Хорошо сочетается агрессивная политика УТА с агрессивной же политикой УТП п/п. Аналогичное, происходит и в случае сочетания консервативной политики. Нормально сочетаются, приводя к умеренной ПКУ, политика агрессивного УТА и консервативная политика УТП и наоборот, а также все виды умеренной политики УТА и умеренной политики УТП.

Место бюд-ия в системе ФМ.

ФМ - управление фин ресурсами и отнош; это процесс упр ден оборотом, формированием и использованием фин-х ресурсов п\п. ФМ представляет собой процесс выработки цели управления фин-ми и осуществление воздействия на них с помощью методов и рычагов фин-го механизма. Функции: функции объекта управления (организация денежного оборота, снабжение фин. средствами) и функции субъекта управления (общий вид деятельности, выражающий направление осуществления воздействия на отношение людей в хозяйственном процессе и в финансовой работе).

Задача ФМ – принятие решений по обеспечению наиболее эфф-го движ фин. ресурсов м/у фирмой и источниками ее финансирования.Соотношение задачи ФМ и бюдж-ния : 1)Фаза регистрации: набор персонала, определение имущ-ва и т.д.- становление бюджетирования и формирование первого бюджета, min-ция финансового риска. 2)Рост пр-ва: увеличение выработки, заполнение доли рынка, реклама, реинвестирование прибыли – бюджет является инструментом развития п/п. 3)Стабилизация: ограничение роста пр-ва, относительное сокращение потока денежных средств, потребность акционеров в дивидендах – углубление бюджетир-ия, проникновение в новы фин сферы, доведение до отд-х подразделений. объемные показатели одинаковы. 4)Кризис: пр-во сокращается, заполнение доли рына – спасение организ-ии это экономичность бюджета, переход на экономное сырье, увольнение и т.д. Распределение ф-й по управлению фин-ми: 1.упр активами (оптимизация состава активов, обеспечение их ликвидности, ускорение оборачиваемости) – финансовый отдел, бухгалтерия, бюджетный отдел, 2. упр капиталом (управ-е дивид-й политикой - финансовый отдел, оптимизация структуры капитала - финансовый отдел, бухгалтерия, бюджетный отдел, рефинансирование капитала – финансовый отдел, бюджетный отдел), 3. упр инвестициями (реальные инвес-и – финансовый отдел, портфельные – финансовый, бюджетный отдел), 4. упр-ние ден потоками – финан-й, контрольный отдел, 5. упр-ние финан-ми рисками (оценка фин-х рисков – финан-й и контр отдел, форованиение мероприятия по min-ции рисков – финан-й отдел, бух-рия, бюдж отдел и контр-й), 6. фин оздоровление (мониторинг фин состояния – финан-й и Конт-й отдел, *диагностика – финан-й отдел, бюдж-й и контр-й отдел, разработка программы финансовой стабилизации – финан-й отдел, бюдж и контр отдел), 7. разработка финансовой стратегии -фин отдел, бюдж отдел, 8. автоматизация упр финансами – финан-й отдел, бюдж и контр отдел, бух-рия, 9. фин анализ – контр отдел.

Преимущества бюдж-ния : планирует деят-ть п/п в целом путем координации работы ведущих специалистов отделов и служб; оказывает положительное воздействие на мотивацию и настрой коллектива; позволяет усовершенствовать процесс распределения ресурсов; помогает менеджерам низового звена понять свою роль на п/п; в рамках утвержденных мес бюджетов структурным подразделениям п/п предоставлена большая самостоятельность в использовании средств; min-ия числа показателей бюджетов позволяет снизить затраты раб. времени персонала фин-эк-ких служб п/п; позволяет более эфф-но расходовать ден. ресурсы п/п, что важно в условиях дефицита денежной наличности; служит инструментом сравнения достигнутых и желаемых результатов.

Проблемы внедрения системы бюдж-ния в упр финансами п/п : #затраты на разработку и реализацию данной системы; конфликты специалистами фин-эк-ких служб; стремление получить больше ресурсов для успешной реализации бюджета; распространение недостоверной информации о бюджетах по неформальным каналам и др. Система бюджетирования помогает руководителям и ведущим специалистам п/п более эфф-но управлять произв-ком процессом, особенно в условиях дефицита денежных средств.

86. Пареметры эффект-ти сис-мы бюджетир-ия.

Принципы эффект-ти бюджетир-ия деят-ти п/п: 1) Принцип «скольжения бюджета» - процесс бюджет-ия явл-тся непрерывным, разрабатываемые бюджеты должны быть гибкими. Используя «скользящий» бюджет, п/п регулярно может учитывать внешние, изменения своих целей, а также корректировать планы в зав-ти от уже достигнутых рез-тов. В итоге прогнозы д-дов и расх становятся более точными, чем при статичном бюджет-ии. При статичном бюджет-ии к концу года значительно снижается горизонт планир-ия, чего не происходит при «скользящем» бюджете. 2) Утвержденные бюджеты должны исполняться - исполнение бюджета должно поощряться, неисполнение должно повлечь соотв-щие меры со стороны рук-лей п/п. 3)От индикативного планир-ия к директивному - процесс перехода бюджета из категории предварительного (индикативного) в категорию обязат-го (директивного) (квартал) должен вкл-ть опр. стадии: корректировка, согласование и утверждение. Длит-ть всех стадий расписывается в регламенте по бюджет-ию. Это нужно для того, чтобы бюджет был не просто планом, а планом, реальным для исполнения. 4) Стандартизация бюджетных форм - бюджеты для всех центров финансовой ответ-ти (ЦФО) должны составляться по единой методике. 5) Принцип детализации 6) Принцип "фин. стр-ры". 7)Прозрачность инф-ии. 8) От контроля к контроллингу . Бюджетный контроль организ-тся в ко с целью выявления «несанкционированных» расходов, однако более эффективным инструментом является внедрение контроллинга - процесс мониторинга рез-тов деят-ти п/п в сравнении с запланированными целями или бюджетами. Основное предназначение контроллинга - это предоставление менеджерам инф о том, как идет продвижение к намеченным целям. Сущ-ют 2 вида контроллинга - стратегический и оперативный, в зав-ти от временного периода. Стратегич. контроллинг отвечает за пок-ли, кот. хар-ют развитие бизнеса - доля рынка, рост рынка, рын. ст-ть п/п. Оперативный фин. контроллинг отвечает за тек. пок-ли деят-ти - поддержание прибыльности и ликв-ти п/п, выполнение средне- и краткосрочных бюджетов. В основе концепции стратегически ориентированного и эффективного бюджет-ия лежит Сбалансир-ая Сис-ма Пок-лей - (BSC), разработанная Р.Капланом и Д.Нортоном. В соотв-ии со стратегическим планом развития п/п разрабат-ет стратегич. карты, кот. отражают ее цели в четырех проекциях: «Финансы», «Клиенты», «Бизнес-процессы», «Персонал». Для каждой проекции опр-тся ключевые факторы успеха и их индикаторы - ключевые показатели KPI. В проекции «Финансы» стратегия п/п представлена либо стратегией роста доходов, либо стратегией снижения затрат. Ключевыми пок-ми эффект-ти выступают такие пок-ли, как доля рынка, рент-ть бизнеса, свободный ден. поток и т.д. Достижение указанных пок-лей хар-ет успешность реал-ии стратегии п/п. Для расчета KPI формируют бюджетные пок-ли - объем продаж, прямые и накладные расходы по статьям и т.д. Бюджетные пок-ли подразд-ний явл-тся составной частью бюджетных пок-лей п/п. Выполнение бюджетных пок-лей должно найти свое отражение в системе мотивации, которая явл-тся связующим звеном м/у целями п/п и целями персонала. В процессе достижения поставл. целей возможны отклонения от заданного маршрута, поэтому на каждом «повороте» п/п приходится просчитывать разл. варианты своих дальнейших действий. Инстр-том для таких расчетов и явл-тся бюджет-ие. Фин. анализ исп-ся при построении бюджетов, для выявления причин отклонений факт. пок-ей от плановых и коррекции планов, а также при расчете отд. проектов. Анализ коэфф-тов позволяет менеджменту п/п владеть инф-ей о сильных и слабых сторонах компании. В качестве инстр-та для дальнейшего планир-ия деят-ти п/п можно исп-ть SWOT-анализ. Это матричная модель, позволяющая структурировать множество полученных факторов о деят-ти п/п. Бюджет-ие для малых, средних и крупных п/п. Проблемы малых п/п связаны с нехваткой ресурсов, запас фин. прочности таких п/п явл очень небольшим, поэтому без надлежащего контроля за с/с выпускаемой продукции, за наличием ден. ср-тв (путем контроля за дебит. и кредит. зад-тью) данные п/п легко могут оказаться убыточными, и привести к банкротству своих владельцев. Сис-ма бюджет-ия необходима для любых п/п, вне зав-ти от их масштаба (как для крупных и средних, так и для малых п/п). Основное отличие закл в форме и составе бюджетов и сложности их заполнения и согласования. Осн.проблемы внедрении бюджт-ия: 1) Концептуальные: - бюджет не связан со стратегией; - отсутствуют четко сформулированная концепция бюджет-ия; планир-ие ретроспективно, но не перспективно; - нормир-ие не исп-тся как база для планир-ия; - отсут-ет перераспр-ие доходов и расходов. 2) Методологич-ие и учетные: - не разделена управленч. и бух. отчетность; - планируется только движение ден. ср-тв. 3) Управленческие: - отсутствует коллегиальный орган принятия бюджетных решений; - бюджетные центры не участвуют в принятии бюджета; - рук-ли отделов аппарата управления не вовлечены в контроль и утверждение бюджетов. 4) Аналитич-ие: - пок-ли подразделений не сопоставимы; - отсутствует набор пок-лей эффект-ти деят-ти бюджет. единиц; - избыточная детализация данных и контроля; - частые пересмотры бюджетов; - анализ и контроль осущ-тся в основном сотрудниками экономич. служб, а не ответственными за то или иное напр-ие. 5) Фин-ые и инвестиц-ые: - решающий фактор формир-ия инвестиц. бюджетов – технологич. потреб-ти, а не экономич. целесообразность; - отсутствует процедура инвестиц. планир-ия и принятия инвестиц. решений; - отсут-ет ориентация на упр-ие оборот кап-ом. Преимущ-ва бюджет-ия: 1) Многопользовательская сисма с возмож-тью разграничения прав доступа в зав-ти от участия в бюджет. процессе. 2. Возможность создания большого кол-ва вариантов бюджета. 3. Гибкая настройка стр-ры бюджета (сущ-ет возможность предусмотреть любые статьи доходной и расходной части бюджета, задать нужную иерархию статей). 4. Наличие организац. блока, позволяющего создавать регламент бюджет. планир-ия и отслеживать его выполнение. 5. Участие в расчете бюджета только согласованных бизнес-прогнозов (замена бумажного документооборота). 6. Формир-ие бюджета базируется не на простом вводе лимитов по статьям и консолидации сумм в итог. бюджетах, а на комплексном расчете всех операц. и фин. бюджетов, исходя из учета сов-ти плановой и нормативно-справочной инф-ии. 7. Возможность анализировать ожидаемый рез-ат и отклонения плана от факта.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)»

Нижегородский колледж экономики, статистики и информатики - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ)»

(Нижегородский филиал МЭСИ)

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ»

на тему: «Затратный подход к оценке бизнеса»

Работу выполнил:

студентка заочного отделения

4 курса специальности «Финансы и кредит»

Группы № 07ВФ

Работу проверил:

Нижний Новгород 2010г.

Глава I Сущность и общая характеристика затратного подхода

Глава II Методы оценки затратного подхода

2.1 Метод стоимости чистых активов и его характеристика

2.2 Метод ликвидационной стоимости и его сущность

2.3 Метод опционов

Глава III Оценка дебиторской задолженности

Список литературы

оценка бизнес слияние погошение

Глава I Сущность и общая характеристика затратного подхода

Затратный подход - способ оценки фирмы, при котором эта оценка производится на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства активов фирмы.

Данный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход.

Затратный (имущественный подход) в оценке бизнеса включает в себя ряд методов, позволяющих оценить бизнес как совокупность активов, представляющих собой некоторый имущественный комплекс, являющийся достаточным для производства продукции, работ, услуг. Балансовые методы оценки позволяют определить стоимость имущественного комплекса с учетом текущего состояния экономики и сложившегося на момент оценки бизнес окружения оцениваемой компании.

Применение различных балансовых методов позволяет с той или иной степенью достоверности определить, сколько средств необходимо новому владельцу для того, чтобы создать компанию аналогичного профиля с аналогичными характеристиками имеющегося у оцениваемой компании имущественного комплекса. Полученные оценщиком результаты дают основу для суждений инвестора: приобрести готовую компанию либо самостоятельно создать новое предприятие.

Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Затратный подход представлен двумя основными методами:

Методом стоимости чистых активов;

Методом ликвидационной стоимости.

Глава II Методы оценки затратного подхода

2.1 Метод стоимости чистых активов и его характеристика

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования;

Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

Оценивается дебиторская задолженность;

Оцениваются расходы будущих периодов;

Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов обычно используется при следующих условиях:

Компания обладает значительными материальными активами;

Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью ГК РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

Бухгалтерский баланс;

Отчет о финансовых результатах;

Отчет о движении денежных средств;

Приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой документации.

Целью инфляционной корректировки документации является приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например, американского доллара. Чистые активы (ЧА) - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов компании, принимаемых к расчету (Ар), суммы его обязательств, принимаемых к расчету (Пр):

Нормативным документом, регламентирующим порядок расчета чистых активов, является?Порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ?, утвержденных Приказом Минфина РФ № Юн и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг №03-6/пз от 29.01.2003 года.

Активы, участвующие в расчете - это денежное и неденежное имущество акционерного общества, в состав которого по балансовой стоимости включаются следующие статьи:

Внеоборотные активы?, отражаемые в I разделе актива баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций общества, выкупленных у акционеров; при определении стоимости чистых активов принимаются в расчет учитываемые в I разделе актива баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

Непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки);

Имеющие документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением (созданием);

Право общества на владение данными нематериальными активами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По статье?Прочие внеоборотные активы? в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество.

Запасы, затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во II разделе актива баланса, принимаются в расчет за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у акционерного общества на конец года резервов по сомнительным долгам и под обесценивание ценных бумаг - показатели статей, в связи с которыми они созданы, показываются в расчете чистых активов с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на величину данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, включают в себя следующие статьи:

Целевые финансирование и поступления;

Долгосрочные обязательства (пассивы) банкам и иным юридическим и физическим лицам;

Краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям "Доходы будущих периодов? и?Фонд потребления?.

Активы компании - Нематериальные активы, не связанные с основной деятельностью, или не имеющие документального подтверждения - Сомнительные долги = Расчетные активы - Расчетные пассивы (целевое финансирование, долгосрочные и краткосрочные обязательства, кредиторская задолженность, задолженность участников по выплатам доходов, резервы предстоящих расходов, прочие пассивы) = Чистые активы.

2.2 Метод ликвидационной стоимости и его сущность

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

Компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

Стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи ее активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов:

1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение всех задолженностей.

Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании и раздельной распродаже ее активов.

Ликвидационная стоимость зависит от характера ликвидации. В случае если возможна упорядоченная ликвидация, распродажа активов может производиться в течение разумного периода времени, что обеспечит максимально возможную цену каждого актива. Принудительная ликвидация (предполагает, что активы распродаются настолько быстро, насколько возможно).

При расчете ликвидационной стоимости важно достаточно реалистично определить затраты, связанные с ликвидацией активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо дисконтировать ожидаемую выручку от продаж активов по ставке, учитывающей связанный с ликвидацией риск. Базовым периодом является дата оценки компании.

Ликвидационная стоимость определяется на базе текущей рыночной стоимости активов компании с учетом времени их реализации по календарному графику ликвидации активов.

Для расчета текущей стоимости активов предприятия используются данные баланса предприятия на дату оценки с учетом инвентаризации и корректировки стоимости отдельных активов, рыночная стоимость которых не совпадает с балансовой.

Предварительно должен быть решен вопрос наилучшего и наиболее эффективного использования ликвидируемого бизнеса, что позволит применить обоснованные методы рыночной оценки машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений, нематериальных активов.

На основе анализа местоположения объекта, развитости инфраструктуры, характера и изношенности недвижимости, законодательных ограничений использования имущества, как наиболее целесообразный принят вариант демонтажа и продажи оборудования, транспортных средств, запасов. Производственные и складские помещения могут быть использованы новым владельцем как складской комплекс.

Права на аренду участка покупатель получает вместе с правами на недвижимость (ГК РФ, ст. 271 ?Право использования земельного участка собственником недвижимости?).

2.3 Метод опционов

Сущность опционов

Существуют финансовые инструменты, которые сочетают в себе элементы акций и облигаций или являются настолько специфическими продуктами, что их нельзя отнести ни к той, ни к другой категории. Такие инструменты получили название производных или специальных. Они охватывают, прежде всего различные разновидности обратимых ценных бумаг. Обратимыми называются ценные бумаги, которые по желанию их владельцев в определённый период могут быть либо погашены, либо обменены на другие ценные бумаги. К числу обратимых ценных бумаг относятся опционы и некоторые другие. Производные фондовые ценности только удостоверяют право на ценные бумаги, но таковыми не являются.

Опционом называется контракт, заключённый между двумя лицами, в соответствии с которым одно лицо предоставляет другому лицу право купить определённый актив по определённой цене в рамках определённого периода времени или предоставляет право продать определённый актив по определённой цене в рамках определённого периода времени. Лицо, которое получило опцион и таким образом приняло решение, называется покупателем опциона, который должен платить за это право. Лицо, которое продало опцион, и отвечающее на решение покупателя, называется продавцом опциона.

Наиболее распространённый опционный контракт - это опцион на акции.

С точки зрения сроков исполнения опционы подразделяются на:

Американский опцион, который может быть исполнен в любой день до истечения срока контракта или в этот день;

Европейский опцион, который осуществляется только в день истечения контракта.

Название опциона не зависит от места совершения сделки.

Существуют два вида опционов:

Опцион на покупку - «колл» (call)

Опцион на продажу «пут» (put)

Опцион «колл» предоставляет право его владельцу купить ценные бумаги, указанные в контракте, по установленной цене или отказаться от такой покупки.

Опцион «пут» даёт право продать ценные бумаги или отказаться от их продажи.

Инвестор приобретает опцион «колл», если ожидает повышения курса ценных бумаг и опцион «пут», если рассчитывает на их понижение.

При заключении сделок на рынке ценных бумаг лицо, приобретающее ценные бумаги открывает длинную позицию, при продаже бумаг - короткую позицию. Покупатель опциона занимает длинную позицию, продавец - короткую. В сделках с опционами возможны четыре позиции:

Длинная по опциону «колл»;

Длинная по опциону «пут»;

Короткая по опциону «колл»;

Короткая по опциону «пут»;

Существует большое разнообразие контрактов, имеющих черты опционов. Много разновидностей можно найти даже среди широко распространённых финансовых инструментов (например, право на льготную покупку акций и варрант). Однако только по отношению к определённым финансовым инструментам используют термин «опционы». Другие же инструменты, хотя и имеют похожую природу, именуются по-иному.

Модель Блека - Шоулза

Модель Блека - Шоулза коренным образом изменила подход к анализу опционов; она позволила отойти от субъективно - интуитивных оценок при определении цены опционов и подвести под неё теоретическую базу.

Блек и Шоулз первыми осознали возможность интерпретировать акцию как опцион на отдельно взятую фирму. По истечении срока кредита, если стоимость фирмы будет меньше номинальной стоимости долга, акционеры имеют право, но не обязательство, погасить кредит. В результате стало возможным использовать данный метод для оценки акций, что важно, если они не торгуются. Блек и Шоулз сделали ряд исходных предположений, над проверкой значимости которых работают многие исследователи. Среди этих постулатов такие:

1. Можно оценить колеблемость (среднеквадратическое отклонение доходности акций (актива));

2. Существует постоянная во времени ставка процента по безрисковым вложениям;

3. Расходов на заключение сделки нет; при заключении сделок без покрытия на срок (сделок с короткой позицией) продавец получает деньги сразу;

4. Налоги не имеют значения;

5. Дивидендов нет;

6. Цена обыкновенной акции случайная величина; цена на период Т имеет логарифмически нормальное распределение.

В основе формулы Блека-Шоулза лежит предположение, что существует такая экономическая среда, в которой арбитражеры могут с точностью воспроизвести будущие доходы по опциону покупателя с помощью хеджированного портфеля, состоящего из акций и облигаций. Они рассчитали, какой должна быть стоимость опциона покупателя, чтобы гарантированная прибыль от арбитражных сделок была невозможной. Модель Блека - Шоулза оценивает так называемую справедливую стоимость опциона. Учитывая историю акции(актива) и вычисляя вероятность будущей цены опциона, можно рассчитать текущее справедливое значение его цены. Модель определяет возможное будущее значение цены базисного актива. Придавая вероятности будущим значениям цены базисного актива, модель позволяет включить эти вероятности в цену.

Модель предполагает, что будущие цены акции(актива) подчиняются логарифмически нормальному (натуральный логарифм этой величины имеет нормальное распределение) распределению вероятности. Волантильность или среднеквадратическое отклонение доходности акции (актива) вычисляется на основе исторических данных. Чем большей волантильностью характеризуется акция, тем выше вероятность того, что в момент окончания действия опциона цена будет сильно отличаться от сегодняшней. Чтобы компенсировать подобный риск, продавец должен получить больше за опцион на такую акцию, а покупатель больше заплатить за возможность использования опциона.

Вычисленная справедливая рыночная стоимость опциона может, как совпадать, так и не совпадать с текущим значением цены.

Концептуально модель Блека - Шоулза очень проста:

Цена опциона колл = ожидаемая будущая цена за акцию - ожидаемая стоимость исполнения опциона.

Однако практическую ценность имеют поправки, учёт которых может существенно изменить цену. Блек и Шоулз дополнили это уравнение следующими поправками:

1. на вероятность разброса будущей цены акции(актива);

2. на чистое значение стоимости исполнения;

3. на вероятность того, что цена исполнения может быть выше, чем цена базисного актива;

4. на тот факт, что часть любого платежа может быть получена по безрисковой ставке.

Стоимость опциона по формуле Блека - Шоулза:

C = SN(h1) - (r(-T) (степень)) KN (h1 - o T),

h1= (ln (S\K) +(ln r +(o 2 (степень)\2)) T)\ o T,

С - теоретическая цена опциона «колл», которая также называется премией;

N(h1) - накопленная вероятность (функция распределения) при нормальном распределении для h1;

K - цена исполнения;

S - сегодняшняя цена акции;

r=1+rf (степень) - ставка процента по безрисковым вложениям;

T - срок до окончания действия опциона;

о - среднеквадратическое отклонение доходности обыкновенных акций(актива) или изменчивость (волантильность) доходности базисного актива.

Модель Блека - Шоулза применяется, прежде всего для следующих целей:

1. поиска недооценённых опционов, чтобы их продать или переоценённых, чтобы их купить;

2. хеджирования портфеля с целью понижения риска (при низкой волантильности);

3. оценка рыночных предпосылок будущей волантильности акций.

Трейдеры используют эту модель для сравнения текущих цен на опционы с расчётными. Когда расчётное значение отличается от текущего, они прибегают к арбитражу на их разнице в том случае, когда она больше, чем стоимость заключения сделки. Блек и Шоулз не рассматривали возможности арбитража в своей модели. В то же время известно, что она применяется с целью нахождения, и, следовательно, ограничения возможностей арбитража на рынке. Таким образом, можно говорить о том, что модель действует на практике.

Другим распространённым способом использования модели является вычисление позиций хеджирования для портфеля акций. Поскольку флуктуации цен на опционы происходят в соответствии с ценой акций, можно продать опционы, чтобы уравновесить возможные потери по ней. Модель

Блека - Шоулза помогает определить, сколько опционов необходимо продать, чтобы достигнуть желаемой волантильности портфеля. Ещё один способ использования модели - выявление рыночных предпосылок волантильности. Если опционы оценены рынком правильно, то формула позволяет определить верхнюю и нижнюю границы будущей цены акции. Если эти значения расходятся несущественно, то цены с большей вероятностью, будут близки к расчётному значению будущей цены. Таким образом, чем выше премия за «колл», тем больше различаются ожидания рыночной цены.

Модель Блека - Шоулза используется при принятии инвестиционных решений, но не гарантирует получение прибыли на опционных торгах.

Глава III Оценка дебиторской задолженности

Затратный подход применительно к оценке дебиторской задолженности сводится к балансовому. За стоимость дебиторской задолженности в рамках балансового подхода принимается ее номинальная стоимость, которая подлежит корректировке с учетом сроков возникновения. Стоимость дебиторской задолженности по затратному подходу определяется по формуле:

Сз -- стоимость дебиторской задолженности согласно затратному подходу;

К1 -- коэффициент корректировки, определяемый в зависимости от числа месяцев (t) просрочки по формуле:

Критическое значение параметра t устанавливается авторами методики равной 4 месяцам, т.к. суммы неистребованной кредитором задолженности по обязательствам, связанным с расчетами за поставленные по договору товары (выполненные работы, оказанные услуги), подлежат списанию по истечении четырех месяцев со дня фактического получения предприятием-должником товаров (выполнения работ или оказания услуг) как безнадежная дебиторская задолженность на убытки предприятия-кредитора, за исключением случаев, когда в его действиях отсутствует умысел.

Список литературы

1. Ронова Г.Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2005г.

2. Чапкина Е.Г. Оценка и реструктуризация финансовых институтов. М.: МЭСИ, 2005г.

3. Коупленд Т., Коллер Т., Мурри Д. "Стоимость компании: оценка и управление" М: Олимп-бизнес, 2008.

4. Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. М. Финансы и статистика. 2004.

5. Щербакова В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Омега-Л, 2006.

6. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. - Ростов н/Д:МарТ, 2004.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Оценка предприятия как выбор обоснованного направления его реструктуризации. Теоретические аспекты, подходы и методы оценки бизнеса в условиях слияния и поглощения. Преимущества и недостатки подходов к оценке бизнеса в уловиях слияния и поглащения.

курсовая работа , добавлен 07.02.2008


Теоретические аспекты оценки бизнеса доходным, имущественным и рыночным подходами. Положительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса. Особенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях.

курсовая работа , добавлен 13.11.2008


Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.

контрольная работа , добавлен 04.10.2010


Основы методов и подходов к оценке стоимости предприятия. Логика доходного подхода, этапы оценки предприятия методом капитализации доходов. Преимущества сравнительного подхода и понятие ценового мультипликатора. Ликвидационная стоимость предприятия.

контрольная работа , добавлен 22.10.2009


Особенности внутреннего и внешнего финансового анализа. Интегральные методы оценки финансового состояния как методы выявления неблагополучных предприятий. Разновидности и сущность применяемых методик. Описание и применение трех подходов к оценке бизнеса.

реферат , добавлен 17.02.2010


Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости бизнеса. Обзор металлургической отрасли России. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ОАО "Северсталь". Оценка стоимости бизнеса исследуемого предприятия с использованием разных методов.

дипломная работа , добавлен 29.06.2015


Описание теоретических и методологических основ развития бизнеса. Этапы проведения и методика непосредственной оценки стоимости и финансового состояния предприятия затратным, доходным и сравнительным методами. Методологические особенности оценки бизнеса.

курсовая работа , добавлен 04.11.2014


Слияния и поглощения компаний, синергетический эффект. Развитие банковских слияний и поглощений в Российской Федерации. Препятствия развития российского банковского сектора. Методы управления банковскими рисками. Факторы, влияющие на стоимость бизнеса.

курсовая работа , добавлен 05.05.2016


Бизнес как финансовая и информационная система. Динамическая картина бизнеса. Природа финансовой отчетности. Основы анализа финансового состояния. Система бюджетирования: структура, характеристика и направления. Подходы к оценке бизнеса и гудвилла фирмы.

курсовая работа , добавлен 12.11.2008


Понятие и цели финансового анализа, необходимая отчетность для финансового анализа. Его основные процедуры и методы. Корректировка финансовой отчетности в целях оценки бизнеса. Практическое применение результатов финансового анализа в оценке бизнеса.

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятий. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости и, наконец, из основной рамочной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал - это активы - обязательства является базовой формулой имущественного (затратного) подхода. Данный подход представлен двумя основными методами:

• - методом стоимости чистых активов;
• - методом ликвидационной стоимости.
• 1. Экономическое содержание метода стоимости чистых активов. Принимая решение о выборе того или иного метода оценки, необходимо определить условия его применения.

Когда использовать метод стоимости чистых активов:

• - оценивается контрольный пакет акций;
• - компания обладает значительными материальными активами:
• - есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются;
• - ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием (иначе следует применить ликвидационную стоимость);
• - компания является холдинговой или инвестиционной;
• - у компании отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет возможности надежно оценить ее прибыли: или денежные потоки;
• - компания - это новое или вновь возникшее предприятие;
• - компания сильно зависит от контрактов, или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура;

значительную часть активов компании составляют - финансовые активы (например, ликвидные ценные бумаги).

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

Технология применения доходного подхода.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• - метод капитализации доходов;
• - метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей относительно стабильный доход. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих поступлений от сдачи ее в аренду, доходов от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу включает как стоимость здании, сооружений, так и стоимость земельного участка. Основными этапами метода капитализации доходов являются:

• 1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.
• 2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования. Объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода. ДВД = ПВД - потери.
• 3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
• 4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину предполагаемых издержек.
• 5. Рассчитывается коэффициент капитализации.

Методы определения коэффициента капитализации:

• - метод кумулятивного построения;
• - метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
• - метод связанных инвестиций;
• - метод прямой капитализации.

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• - ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал);
• - нормы возврата (возмещения) капитала.

Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений, причем этот элемент коэффициента применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

• 1. Безрисковой ставки, определяющей минимальную компенсацию за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки применяется доходность по государственным долгосрочным обязательствам;
• 2. Премии за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости;
• 3. Премии за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в деньги. Недвижимость относительно низко ликвидная;
• 4. Премии за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Как уже отмечалось ранее, применительно к недвижимости коэффициент капитализации включает в себя ставку дохода на капитал и норму возврата (возмещения) капитала.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

• 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• 2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• 3. Возврат капитала, по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосхольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда оценивается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путём деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. она представляет величину, обратную сроку службы.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что предприятие в течение прогнозного периода будет получать постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока дохода будет представлять собой доход на инвестиции, а другая - обеспечить возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет инвестироваться по ставке дохода на инвестицию (капитал). Таким образом, коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставке дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения при той же процентной ставке.

Метод Хосхольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода. Приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становиться маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестированных средств предполагается получение дохода пол безрисковой ставке. Таким образом, коэффициент капитализации будет равен сумме ставке дохода инвестиции и фактору фонда возмещения при безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиции или техника инвестиционной группы.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенные значение:

R кап. = M * R m + (1-m) * R E, (1)

где М - доля заёмных средств в стоимости;

R m - коэффициент капитализации для заёмного капитала;

R е? коэффициент капитализации для собственного капитала.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

R m ? ежегодные выплаты по обслуживанию долга основная сумма ипотечной ссуды

Коэффициент капитализации для собственного капитала определяется следующим образом:

R e ? годовой ДП до выплаты налогов (РТСБ) величина собственного капитала.

Метод прямой капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ИОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и следовательно нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала.

На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого ИОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Данный метод используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые понесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Расчет по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

• 1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;
• 2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажи не планируется;
• 3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;
• 4. Осуществляется приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом, стоимость недвижимого имущества равна текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

Технология применения рыночного (сравнительного) подхода

Сравнительный подход осуществляется:

• - методом сравнения продаж;
• - методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Этот метод основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

1. Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж;

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами - аналогами производится по двум компонентам:

• - по единицам сравнения (цена за 1 га.1 кв. м, 1 лот и т.д.);
• - по элементам сравнения;

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• - переданные имущественные права;
• - условия денонсирования сделки;
• - условия продажи;
• - время продажи;
• - местоположение;
• - физические характеристики (размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.);
• 2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной единицы сравнения.

Поправками называются корректировки, которые вносятся в цену продажи объекта - аналога при приведении его пенообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Базой для внесения поправок является цена продажи сопоставляемого объекта недвижимости. Если элемент сопоставляемой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает - то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения, поправки делятся на:

• - процентные;
• - денежные (денежные относительные), (денежные абсолютные).

Процентные поправки вносятся путем умножения стойкости залога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Приведенная стоимость аналога с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

V а = (V ед * К ед) * П пр. = (V ед * П пр.) * К ед, (2)

где V а - приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки;

V а - стоимость единицы сравнения;

К ед. - количество единиц сравнения;

П пр. - величина процентной поправки.

Денежные поправки. Абсолютные денежные поправки применяют на определенную сумму стоимости всего объекта, а относительные - лишь одной единицы сравнения.

Приведенная стоимость аналога с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

V а = (V ед. * К ед.) +П ад., (3)

где П ад - величина абсолютной денежной поправки, а остальные обозначения соответствуют обозначениям в предыдущей формуле.

С учетом относительной денежной поправки приведенная стоимость аналога рассчитывается следующим образом:

V ед = (V ед + К ед) + (П од * . К ед) = (V ед + П од) * К ед, (4)

где П од - величина относительной денежной поправки, а остальные обозначения идентичны обозначениям предшествующей формулы.

3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этапы метода:

• 1. Определяется рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости;
• 2. Рассчитывается мультипликатор валового дохода исходя из недавних рыночных сделок. Согласование мультипликаторов по сопоставляемым объектам недвижимости осуществляется путём усреднения полученных величин;
• 3. Определяется вероятная цена продажи оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор:

V=Д р * ВРМ = Д р * С ан ПВД а, (5)

где V - вероятная цена продажа: оцениваемого объекта:

Д р - рентный доход оцениваемого объекта

ВРМ - валовый рентный мультипликатор;

С ан - цена продажи сопоставляемого аналога;

ПВД а - потенциальный валовый доход аналога.

Технология применения рентного подхода. Этот подход включает несколько этапов:

• 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение;
• 2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства, в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки, а в другом - замена его подходящим субститутом.

Оценка полной стоимости строительства включает растет:

• - прямых издержек (стоимость материалов, амортизацию отчисления, заработной платы строительных рабочих и т.д.);
• - косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультационные услуги на оплату лицензий и т.д.);
• - предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство.

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технического и экономического старения.

Физическое старение - потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением увеличением стоимости обслуживания и прочим физическими факторами, которые совращают жизнь и полезность объект.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью ею адекватно выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является внутренним свойством собственности и связано с такими факторами, как конструкционные и прочие недостатки, заложенные при создание собственности, избыточные операционные издержки и т.д.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, как то: экономические изменения, понизившийся спрос на продукцию, возросшая конкуренция и т.д.

• 4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимость воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимость замещения) и совокупным износом;
• 5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости здания и сооружений стоимости земельного участка.