Пример оценки стоимости предприятия

Источник: В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006.

Оценка стоимости предприятия согласно затратному подходу.

Оценить предприятие с учетом издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод стоимости чистых активов.

Корректировка статей актива баланса предприятия проводилась по следующим основным направлениям:

здания и сооружения, машины и оборудование,

запасы, дебиторская задолженность.

Расчет стоимости чистых активов предприятия показан в табл. 1.

Таблица 1.

Расчет стоимости чистых активов предприятия

	Показатель	Величина показателя по балансу, тыс. руб.	Величина показателя по оценке, тыс. руб.
	I . Активы
	Нематериальные активы
	Основные средства
	Незавершенное производство
	Доходные вложения в материальные ценности
	Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения
	Прочие внеоборотные активы
	НДС по приобретенным ценностям
	Дебиторская задолженность
	Денежные средства
	Прочие оборотные активы
	Итого активы, принимаемые к расчету
	II . Пассивы
	Долгосрочные обязательства по займам и кредитам
	Прочие долгосрочные обязательства
	Краткосрочные обязательства по займам и кредитам
	Кредиторская задолженность
	Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов
	Резервы предстоящих расходов
	Прочие краткосрочные обязательства
	Итого пассивы, принимаемые к расчету
	Стоимость чистых активов

Представим рассуждения, которыми руководствовался оценщик при корректировке стоимости активов и пассивов предприятия.

Нематериальные активы. По мнению оценщика, рыночная и балансовая стоимость нематериальных активов совпадают, поэтому рыночная стоимость нематериальных активов на дату оценки принимается равной 8312 тыс. руб.

Основные средства. Эта статья подверглась существенной корректировке. В основном из-за того, что рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего предприятию, значительно выше его балансовой стоимости. По итогам проведенной оценки рыночная стоимость основных средств на дату оценки составила 130 568 тыс. руб.

Запасы. Выявлено устаревших запасов, подлежащих списанию, на сумму 27 тыс. руб. По результатам оценки остальных запасов установлено, что указанная в балансе и рыночная стоимость этих запасов совпадают. Таким образом, рыночная стоимость запасов на дату оценки составляет 23 208 тыс. руб.

НДС по приобретенным ценностям. Этот НДС принят равным балансу, поскольку соответствующие суммы НДС учтены в отчетности корректно. Таким образом, величина НДС по приобретенным ценностям на дату оценки составляет 2043 тыс. руб.

Дебиторская задолженность. При анализе дебиторской задолженности не выявлено ни сомнительных векселей, выпущенных другими предприятиями, ни нереальных для взыскания задолженностей. Отсутствует дебиторская задолженность с длительными сроками погашения, поэтому дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к текущей стоимости не проводилось. Помимо авансов, выданных работникам оцениваемого предприятия, дебиторская задолженность состоит из сумм по продаже продукции надежным дебиторам в рассрочку на срок менее трех месяцев. Таким образом, по мнению оценщика балансовая и рыночная стоимость дебиторской задолженности совпадают и на дату оценки дебиторская задолженность составляет 52 257 тыс. руб.

Денежные средства. Статья «денежные средства» не подлежит переоценке. Величина денежных средств составляет на дату оценки 698 тыс. руб.

Пассивы. Стоимость пассивов, указанных в балансе, не корректировалась ввиду нецелесообразности и принята равной величине, указанной в балансе, и составляет 65 057 тыс. руб.

Таким образом, стоимость собственного капитала предприятия ,определенная на основе стоимости его активов , составила152 029 тыс. руб.

Оценка предприятия методом дисконтирования денежных потоков.

Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. В процессе расчета будущих денежных потоков был определен прогнозный период равный трем годам.

В результате проведенного анализа с использованием экспертных оценок величины премий за риск была определена ставка дисконтирования в размере 28,79%.

Расчет рыночной стоимости собственного капитала методом дисконтирования будущего денежного потока показан ниже. В прогнозе доходов учтены планы руководства анализируемого предприятия (табл. 2).

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспечивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финансовые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (в отношении недвижимости его часто называют имущественным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоряжении объекта оценки активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Чаще всего в качестве таких активов выступает остающееся в распоряжении объекта имущество, а не результаты его производственно-хозяйственной деятельности. Поэтому во многих литературных источниках этот подход называют имущественным, но затратный подход применим и к эффективно функционирующим объектам.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объекта. Однако, вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка и влияния многих других факторов балансовая стоимость активов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвергают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки, определяют различные виды стоимости. Для цели купли-продажи объекта рассчитывают его рыночную стоимость, при налогообложении - восстановительную стоимость, при ликвидации предприятия - его ликвидационную стоимость, для обоснования нового строительства - стоимость замещения.

Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчетной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит следующая формула:

С = РVA – PV обяз,

где С - собственный капитал объекта, PVA - совокупная рыночная стоимость всех активов предприятия, PV обяз - текущая стоимость предприятия;

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализуется с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости . Метод стоимости чистых активов, нередко называемый методом накопления активов, основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, сооружений, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патенты, лицензии и т.п.). Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимсоти собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия.

Выводы

Оценка имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

Метод дисконтированного денежного потока (как основной метод доходного подхода) - весьма сложный, трудоемкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков. И это логично. Ведь метод ДДП во всем мире признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки рыночной стоимости действующего предприятия. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий этот метод применяется в 80-90% случаев. Главное достоинство метода ДДП состоит в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса. Последнее относится к методу капитализации прибыли, хотя он применяется в оценке бизнеса значительно реже, в основном для оценки мелких предприятий.

Сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные данным способом, имеют наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов.

Следовательно, основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам.

Однако появление в последние годы фирм, специализирующихся на сборе и анализе подобной информации, а также различных электронных источников является существенным прорывом в данном направлении. Таким образом, дальнейшее развитие оценочной инфраструктуры будет способствовать расширению сферы использования сравнительного подхода.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производственно-финансовых результатах, поэтому они пригодны и для оценки новых объектов.

Вопросы для самопроверки

2. Что представляет собой доходный подход в оценке предприятия?

3. Как можно вычислить ставку дисконта при использовании метода ДДП?

4. В каких условиях возможно применение сравнительного подхода и его основных методов?

5. В чем заключаются особенности финансового анализа для целей сравнительного подхода?

6. Что дает применение методов затратного подхода?

Литература

1. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2006. - С. 464.

2. Оценка стоимости предприятия: Курс лекций / сост. Д.В. Петухов - М.: МИЭМП, 2008. - С. 320.

3. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - Москва: ИКЦ «МарТ», Ростов-на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2003. - С. 304.

В соответствии с российскими и международными стандартами при оценке рыночной стоимости различных объектов, и, в частности, предприятия, рекомендуется использовать три основных подхода, исходя из области применения оценки. Это - затратный, доходный и сравнительный подходы.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение предприятия, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

Затратный подход к оценке бизнеса

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости.

В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятий.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости и, наконец, из основной рамочной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = актив - обязательства является базовой формулой имущественного (затратного) подхода.

Данный подход представлен двумя основными методами:

Методом стоимости чистых активов;

Методом ликвидационной стоимости.

В данной работе использовался метод чистых активов.

Последовательность работ по расчету стоимости собственного капитала методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

Расчет методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

1. Проводится анализ бухгалтерского баланса за прошлый период.

2. Вносятся учетные поправки.

3. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

4. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

5. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

6. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений.

7. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

8. Оценивается дебиторская задолженность.

9. Оцениваются расходы будущих периодов.

10. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

11. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Технология применения доходного подхода. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

Метод капитализации доходов;

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей относительно стабильный доход. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих поступлений от сдачи ее в аренду, доходов от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу включает как стоимость здании, сооружений, так и стоимость земельного участка.

Метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые понесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Расчет по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажи не планируется;

Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке,

Осуществляется приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом, стоимость недвижимого имущества равна текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

Технология применения сравнительного подхода. Этот подход основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Технология применения затратного подхода. Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение;

2. Оценивается полная стоимость замещения на действительную дату оценки.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки, а в другом - замена его подходящим субститутом.

Оценка полной стоимости строительства включает расчет:

Прямых издержек (стоимость материалов, амортизацию отчисления, заработной платы строительных рабочих и т.д.);

Косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультационные услуги на оплату лицензий и т.д.);

Предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство.

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства.

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технического и экономического старения.

Физическое старение - потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением увеличением стоимости обслуживания и прочим физическими факторами, которые совращают жизнь и полезность объект.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является внутренним свойством собственности и связано с такими факторами, как конструкционные и прочие недостатки, заложенные при создании собственности, избыточные операционные издержки и т.д.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, как то: экономические изменения, понизившийся спрос на продукцию, возросшая конкуренция и т.д.

Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимость замещения) и совокупным износом;

Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости здания и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования основана на затратном, сравнительном и доходном подходе.

Затратный подход в оценке машин и оборудования.

Машины и оборудование обычно оцениваются по стоимости замещения.

Стоимость замещения определяется путем анализа ретроспективных издержек, оценки затрат на замещение соответствующих мощностей:

Физическое устаревание;

Функциональное устаревание;

Техническое устаревание;

Сравнительный подход в оценке машин и оборудования заключается в анализе цен недавно проданных аналогичных объектов для расчета наиболее вероятной продажной цены оцениваемого объекта. Важным является выбор подходящих единиц сравнения. Сравнение идёт по следующим элементам: возраст объекта (Целесообразно сравнивать объект с ценами активов одинакового срока изготовления), состояние, принадлежности (комплектующие), местоположение, производитель, рыночные условия, мотивация, качество, количество (цена за единицу актива в значительной степени определяется величиной партии покупаемых и продаваемых машин), размеры/тип (для сравнения желательно использовать оборудование одинакового размера и типа), время продажи.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудование напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:

Расчет чистого дохода от функционирования: производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка);

Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы;

С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Оценка нематериальных активов

Согласно пункту 3 ПБУ 14/2000, принятый к учету нематериальный актив должен удовлетворять следующим условиям:

Имеются документы, которые подтверждают существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения)патента, товарного знака).

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания. Стоимость определяется на рынке, но если ценные бумаги не котируются, то необходимо самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Оценка производственных запасов

Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку, складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов - обычно расходы оцениваются по номинальной стоимости, если существует связанная с ними выгода.

Оценка дебиторской задолженности - обычно оценивается путем анализа графика устаревания, при этом просроченная сумма по прошествии определенного срока частично или полностью списывается.

Оценка денежных средств. Эта статья в рублевом исчислении переоценке не подлежит.

по курсу: «Оценка бизнеса»

по теме: « ОЦЕНКА БИЗНЕСА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ. МЕТОД РАСЧЁТА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ»

Введение

Продавая предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собственнику. Т.е. необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия – наиболее вероятную цену предприятия, по которой оно будет продано.

Расчет рыночной стоимости предприятия можно проводить тремя принципиально различными подходами: доходным подходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным) подходом.

В данной курсовой работе используется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в 1-ую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

Отсутствие необходимых условий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограничено отсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не дает возможность использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничивает возможность применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.

Отсутствие необходимой и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтирования доходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (метода капитализации и метода дисконтирования денежных потоков)

Основная цель данной курсовой работы – оценить предприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи :

· Изучить теоретические аспекты оценки бизнеса доходным, имущественным и рыночным подходами.

· Определить положительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса.

· Выявить особенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях, и на предприятии.

Объектом исследования в данной курсовой работе является применение затратного подхода к оценке бизнеса.

Предметом исследования является применение метода расчета стоимости чистых активов на предприятии.

Глава 1. Теоретические аспекты имущественного подхода к оценке бизнеса

1.1. Сущность и сфера применения имущественного подхода

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком вста­ет задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществ­ления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется теку­щая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимо­сти суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного ка­питала предприятия.

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Базовая формула в имущественном (затратном) подходе является: Соб­ственный капитал = Активы - Обязательства.

Данный поход представлен двумя основными методами:

методом чистых активов; методом ликвидационной стоимости.

Сфера применения

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

При оценке государственных объектов;

При расчете стоимости имущества, которое предназначено для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

При переоценке основных фондов для бухгалтерского учета;

При оценке в целях налогообложения и страхования при судебном разделе имущества;

При распродаже имущества на открытых торгах.

1.2. Преимущества и недостатки имущественного подхода

Преимущества:

· основывается на оценке имеющихся активов, т. е. имеет объективную основу;

· при оценке отдельных составляющих активов могут использоваться все три подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный.

Недостатки:

· статичен, т.е. не учитывает перспектив развития бизнеса;

· не принимает во внимание основные финансово – экономические показатели деятельности оцениваемого предприятия.

1.3. Основные этапы расчета стоимости бизнеса методом чистых активов

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудо­вания.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

1.4 Оценка недвижимого имущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

Оценка недвижимого имущества предприятия может быть дана с применением трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

1.4.1.Применение доходного подхода

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два ме­тода:

Метод капитализации доходов;

Метод дисконтированных денежных потоков.

Капитализация дохода представляет собой совокупность методов и приемов, позволяющая оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной возможности приносить доход. Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимос­ти, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью мо­гут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сда­чи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Он представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредитованию, если таковое имеет место, и учета амортизационных отчислений. Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации,

Где С – текущая стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

СК – ставка капитализации.

Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы. И других доходов последнего до даты оценки года. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД =П * Са , где

П - площадь, сдаваемая в аренду,

Са - арендная ставка за 1 квадратный метр.

То есть ПВД оцениваетсяна основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различия между ними. Если объекты сходны за исключением одного или нескольких существенных компонентов, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда же величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Однако, полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (недозагруженности) объекта собственности, недосбора арендной платы. То есть оцениваются предполагаемые потери от недоиспользова­ния объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери .

Для получения ЧОД проводится анализ расходов. Расходы владельца представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называ­ются операционными (эксплуатационные) расходы.

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспе­чивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финан­совые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (его часто называют имуществен­ным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоря­жении активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Чаще всего в каче­стве таких активов выступает остающееся в распоряжении объек­та имущество, а не результаты его производственно-хозяйствен­ной деятельности. Поэтому во многих литературных источниках этот подход называют имущественным. Но затратный подход при­меним и к эффективно функционирующим объектам.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объек­та . Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рын­ка и влияния многих других факторов балансовая стоимость ак­тивов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвер­гают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости.

Для цели купли-продажи объекта рас­считывают его рыночную стоимость , при налогообложении - вос­становительную стоимость ; при ликвидации предприятия - его ликвидационную стоимость , для обоснования нового строитель­ства - стоимость замещения .

Конечная цель использования затратного подхода состоит в рас­чете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:

С = PV А – PV обяз

где С - собственный капитал объекта; PV A - совокупная рыночная стоимость всех активов предпри­ятия; PV обяз - текущая стоимость обязательств предприятия.

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализу­ют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликви­дационной стоимости.

Метод чистых активов , в мировой практике не­редко называемый методом накопления активов , основан на опре­делении рыночной стоимости всех активов объекта : материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патен­ты, лицензии и т.п.). Он включает следующие основные этапы:

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;

Определение рыночной стоимости машин и оборудования;

Выявление и оценка нематериальных активов;

Определение рыночной стоимости финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

Перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;

Оценка дебиторской задолженности и расходов будущих пе­риодов;

Перевод обязательств объекта в текущую стоимость;

Определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.

Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов объекта , в которые входят недвижимое имущество, машины и обо­рудование. Их величину определяют с учетом износа. При этом под износом понимают не сумму бухгалтерской амор­тизации (амортизационных отчислений, основанных на сроке эксплуата­ции), а потерю стоимости за счет физического разрушения, техно­логического (конструктивного) несовершенства, изменений в эко­номической ситуации и т.п.

Потеря стоимости вследствие старения, удорожания ремонта и обслуживания устаревшего оборудования и действия других фи­зических факторов, сокращающих срок жизни и полезности объек­та, называют физическим устареванием.

Снижение стоимости объекта, вызываемое утратой возможности выполнять некоторые присущие ему функции, считают функцио­нальным устареванием . Обычно оно проявляется из-за конструк­тивных недостатков, которые вызывают возрастание издержек на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Разновидно­стью функционального устаревания является технологическое, которое проявляется под действием изменений в технологии про­изводства продукции, снижающих производительность объекта.

Экономическим устареванием называют потерю стоимости актива, вызываемую рыночной конъюнктурой: возросшей конку­ренцией, снижением спроса на продукцию и т.д.

Товарно-материальные запасы , как правило, оценивают по ожи­даемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.

Финансовые активы , состоящие ив дебиторской задолженно­сти, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обыч­но имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную - списывают (частично или пол­ностью), будущую - дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.

Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контрак­ты на поставку собственной продукции и необходимых в произ­водстве ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, ли­цензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка пооди­ночке в большинстве своем достаточно затруднительна.

В запад­ной практике для оценки нематериальных активов в целом исполь­зуют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким об­разом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметен купли-продажи самостоятельно. Способов расчета гудвилл много, но, как правило, оценивают гудвилл двумя из них: с помощью коэффициента Тобина, когда рыночная стоимость предприятия превышает балансовую стоимость его активов,или как избыточ­ную прибыль. Алгоритм последнего следующий. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по кото­рой рассчитывают прибыль, полученную на материальные акти­вы (умножением отраслевой доходности на свою величину акти­вов). Разность между прибылью от производственно-хозяйствен­ной деятельности и прибылью от материальных активов представ­ляет избыточную прибыль.

Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и ли­цензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти », т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицен­зионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализа­ции продукции, полученной с помощью патента).

Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость все­го капитала предприятия .

Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.

Разность между рыночной стоимостью всего капитала пред­приятия и текущей стоимостью его обязательств, представляет собой ры­ночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связан­ных с ликвидацией предприятия. К таким затратам относят оплату заказа на оценку активов, юридических услуг, связанных с ликви­дацией предприятия, налогов и сборов, которые предусмотрены при продаже. К ним относят также расходы на сохранение товар­но-материальных запасов и незавершенной продукции, оборудо­вания, зданий и сооружений, административные расходы по под­держанию предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты персоналу в связи с его увольнени­ем. Полученную таким образом ликвидационную стоимость кор­ректируют на величину прибыли (убытков), полученную от основ­ной производственной деятельности в ликвидационный период.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производ­ственно-финансовых результатах, поэтому они пригодны и для оценки новых объектов. Мировая практика оценочной деятельности показывает, что при использовании трех подходов (доходного, сравнительно­го и затратного) для одного и того же объекта получают существен­но различающиеся величины оценки. Поэтому обычно применя­ют несколько методов, относящихся к различным подходам. Рас­считывая средневзвешенную стоимость по весомости каждого из них, определяют итоговую величину оценки.

Весомость метода зависит от цели оценки и достоверности используемой информа­ции. При оценке инвестиционных проектов наибольший удельный вес придают методу дисконтированных денежных потоков, при ликвидации предприятия - ликвидационному, при купле-прода­же - рынка капитала и т.д.