Стратегический подход к управлению имуществом

В условиях рынка стратегический подход к управлению приоб­ретает исключительно важное значение. Стратегический подход охватывает не только такие сферы деятельности предприятия, как финансы, инвестиции, маркетинг, технологии, управление персоналом, но также деятельность по управлению имуществом.

Суть стратегических управленческих решений состоит в том, что эти решения имеют принципиальный характер и нацелены на долговременную (на несколько лет) перспективу. В этом зак­лючается основное отличие стратегического управления от опе­ративного ситуационного управления, когда решения принима­ются исходя из сложившейся сиюминутной ситуации.

Стратегия вообще понимается как обобщенная модель пред­писанных действий или свод правил, которым следует предприя­тие для достижения своих целей. Различают общую (корпоратив­ную) стратегию предприятия, концентрированно выраженную в формулировке миссии предприятия, и подчиненные ей част­ные, или функциональные, стратегии.

Стратегия в области управления имуществом, или имуще­ственная стратегия, является одной из частных стратегий, она тесно связана с другими функциональными стратегиями: фи­нансовой, инвестиционной, операционной, ассортиментной, ценовой, технологической и др.

Одна из главных задач менеджмента - это выработка и реа­лизация правильной общей стратегии предприятия, а также вы­текающих из нее частных стратегий по отдельным направле­ниям деятельности.

Для разработки общей стратегии проводится комплексная управленческая диагностика предприятия, которая включает комплекс аналитических работ по структурному, маркетинговому

и финансово-экономическому анализу, а также анализу челове­ческих ресурсов, корпоративной культуры и внешней среды. При финансово-экономическом анализе исследуют показатели пла­тежеспособности (ликвидности), деловой активности, финан­совой устойчивости и рентабельности.

В теории финансового менеджмента дается развернутая клас­сификация возможных видов финансового состояния предприя­тия, вскрываемого по результатам диагностики. Мы остановимся на четырех наиболее характерных видах финансово-эконо­мического состояния предприятия: 1) тяжелом (кризисном); 2) напряженном (пред- или посткризисном); 3) удовлетвори­тельном и 4) хорошем.

Исходное финансово-экономическое состояние предопреде­ляет формирование соответствующей общей стратегии деятель­ности предприятия. Предприятия в тяжелом (кризисном) состо­янии вынуждены проводить стратегию пассивного сохранения (выживания). С улучшением финансового состояния предприя­тие получает возможность перейти к стратегии активного сохра­нения. Предприятия в удовлетворительном и хорошем финансо­вом состоянии руководствуются стратегией развития и роста. Отмеченные виды стратегий, обусловленные соответствующим финансовым состоянием, и возможные конкретные варианты их воплощения показаны в табл. 2.1.

Рассмотрим вопрос о том, какими признаками характеризу­ется стратегия по управлению имуществом в зависимости от общей стратегии предприятия.

При стратегии пассивного сохранения (выживания) предпри­ятие в сфере управления имуществом руководствуется принци­пом минимализма.

В этой ситуации предприятие предпринимает следующие действия:

Объем производства сокращается и доводится до минималь­но необходимого уровня;

Максимально уменьшается расход ресурсов;

Ассортимент и технологии примитивизируются;

Сокращается численность персонала с поддержанием зара­ботной платы на минимально допустимом уровне;

Предпринимаются попытки отсрочить платежи, реструкту­ризировать долги и развязать взаимные неплатежи.

Стратегия управления имуществом в этих условиях имеет следующие признаки:

Часть основных фондов консервируется, остальные экс­плуатируются в одну смену в режиме жесткой экономии по расходу электроэнергии, топлива и вспомогательных мате­риалов;

Проводятся мероприятия по обеспечению сохранности не­работающих основных фондов, особенно коммуникаций, машини оборудования;

Часть высвободившихся помещений сдается в аренду;

Иногда организуют переоценку основных фондов, добиваясь от оценщиков максимальной «уценки» этих фондов, тем самым удается сократить амортизационные отчисления и платежи по налогу на имущество;

Принимаются меры по увеличению оборачиваемости обо­ротных средств: сокращают запасы до минимального уровня, избавляются от «неликвидов» на складах, изыскивают пути со­кращения дебиторской задолженности;

Инвестиционная деятельность практически не ведется из-за отсутствия средств;

Возможен раздел имущества при реорганизации предприя­тия.

При стратегии активного сохранения :

Частично обновляется ассортимент продукции, ведется по­иск и занятие новых рыночных ниш;

Проводится частичная реорганизация в системе управле­ния предприятием;

Вносятся усовершенствования в технологии производства и управления;

Принимаются меры по сокращению кредиторской и деби­торской задолженности;

Принимаются меры по активизации инвестиционной дея­тельности;

Налаживается система среднесрочного планирования.

В этих условиях стратегия управления имуществом имеет характер стратегии наиболее полного использования всех име­ющихся на предприятии ресурсов, а именно:

С увеличением объемов производства увеличивается загрузка оборудования и производственных площадей;

При ограниченности инвестиций износ основных фондов преодолевается ремонтом и модернизацией имеющегося обору­дования;

В связи с освоением новой продукции перераспределяется использование имеющихся мощностей;

Выявляются лишние основные фонды и предпринимаются меры по их реализации.

При стратегии сохранения с элементами развития развивают­ся и углубляются те же процессы, что и при стратегии активно­го сохранения, но в то же время:

Расширяется производство новой продукции, пользующейся спросом, и сворачивается производство низкорентабельной про­дукции;

Достигаются общая платежеспособность и рентабельность;

Проводится инвестиционная реструктуризация предприятия. В этих условиях реализуется стратегия сбалансированного

развития операционных имущественных комплексов путем внесения в них локальных изменений, таких, как: расшивка узких мест, замена устаревшего оборудования, частичные из­менения в парке оборудования под новый ассортимент про­дукции и т.п.

Такая стратегия позволяет ограничиться умеренной потреб­ностью в инвестициях. При этом формируется оптимальный инвестиционный портфель, который закладывает приоритеты в реализации отдельных проектов.

Описанные выше условия и стратегии широко применялись и продолжают применяться российскими предприятиями на протяжении последних десяти лет.

Стдатегия развития и роста характерна для_предприятий, находящихся в хорошем и отличном финансовом состоянии.

В теории стратегического менеджмента отмечают три типа возможного роста компаний: диверсифицированный, интегри­рованный и концентрированный. Диверсифицированный рост имеет место тогда, когда предприятие переходит к освоению ранее не свойственной ему продукции и занимает новые ниши на рынке. Естественно, такой рост требует серьезных измене­ний в производственно-технической базе, т.е. в составе и струк­туре операционных имущественных комплексов. При интегри­рованном росте упор делается на расширение предприятия за счет добавления новых структур (присоединения, слияния, объе­динения) в виде обратной или_вперед идущей вертикальной интеграции. При концентрированном (масштабном) росте при­нимаются меры по увеличению спроса на выпускаемые товары и по расширению производственных "мощностей, при этом ас­сортимент продукции практически не меняется.

Одним из вариантов данной стратегии является стратегия «прорыва». При общей стратегии «прорыва», реализуемой на основТтак называемого реинжиниринга бизнес-процессов, тре­буется интенсивное, опережающее развитие всех операционных имущественных комплексов по сравнению с предприятиями-конкурентами, что сопровождается коренным преобразованием производственно-технологической базы предприятия на основе внедрения технических инноваций, прогрессивных технологий и оборудования, систем управления, расширения производствен­ных мощностей. Данная стратегия предполагает проведение од­новременно активной инвестиционной стратегии, так как это связано с потреблением значительных инвестиций. Данная стра­тегия, применявшаяся в отдельных компаниях США и часто рекламируемая в литературе, едва ли будет доступна в ближай­шее время для российских предприятий.

2.2. Принципы управления имуществом на предприятии

Неудовлетворительное состояние основных фондов на многих отечественных предприятиях в промышленности объясняется рядом причин, среди которых в первую очередь следует отме­тить напряженное финансовое состояние предприятий. Однако среди этих причин необходимо указать также на то, что на мно­гих предприятиях практически отсутствует сколько-нибудь ясная программа управления своим имуществом и активами. Под­тверждением данного вывода являются такие факты, как непол­ное использование имеющихся основных фондов, наличие на предприятиях большого количества нефункционирующих объек­тов движимого и недвижимого имущества, обремененность пред­приятий большими запасами материалов и комплектующих из­делий, готовой продукции, отсутствие четкой амортизационной политики, низкая организация планирования и управления про­ектами по реконструкции, техническому перевооружению и модернизации объектов имущества, отсутствие программ комп­лексного страхования от имущественных рисков, неэффектив­ное применение рычагов альтернативного использования объек­тов имущества (аренда, лизинг).

" Сложившаяся практика управления имущественными объек­тами на предприятиях страдает разобщенностью, распыленно­стью функций среди многих структур и подразделений, отсут­ствием системного представления процессов управления и подчинения их стратегическим целям предприятия.

Управление имуществом - это одна из подсистем общей системы управления предприятием (организацией). Объектами управления в этой подсистеме являются имущественные комп­лексы и имущественные объекты (здания, сооружения, маши­ны, оборудование и т.д.), а также организационно-правовые от­ношения между субъектами хозяйственной деятельности по поводу имущества.

В составе управления имуществом выделяется такая область управленческой деятельности, как управление недвижимостью (недвижимым имуществом), в силу того что недвижимость пред­ставляет собой специфический вид имущества, прочно связан­ный с землей и нуждающийся в особом правовом обеспечении и регулировании прав собственности и других вещных прав.

()6ъекты недвижимости, находящиеся под контролем региональ­ных, городских и муниципальных органов, нуждаются в особой системе управления, характеризующейся активным применени­ем операций аренды и доверительного управления (траста). В некоторых видах бизнеса: гостиничном, туристском, спортив­ном и др. - объекты недвижимости являются главным источни­ком дохода и поэтому нуждаются в отдельном управлении.

В условиях промышленного предприятия недвижимые и дви­жимые виды имущества образуют единый производственный комплекс, служащий материально-технической базой производ­ственной и операционной деятельности предприятия. В этих условиях нет смысла жестко разграничивать управление имуще­ством на управление движимым и управление недвижимым иму­ществом. Тем более, что такие задачи управления, как сохране­ние, обновление, восстановление, обслуживание и техническое развитие, решаются во многом в тесной взаимосвязи обоих ви­дов имущества.

Повышение экономического, производственного и иннова­ционного потенциала предприятия требует гармоничного раз­вития всего имущественного комплекса. Так, внедрение новых, прогрессивных технологий сопровождается приобретением и освоением нового современного оборудования и инструмента, а это предъявляет повышенные требования к зданиям и поме­щениям по обеспечению нормального микроклимата, звуковой изоляции и комфортной среды для работающих. Практически псе инвестиционные проекты по техническому перевооружению, реконструкции и модернизации производства предполагают се­рьезные изменения как в парке оборудования, так в конструк­тивных элементах зданий, сооружений и коммуникаций.

Состав основных функций системы управления имуществом па предприятии и внешние организации, с которыми взаимо­действует эта система, представлены на рис. 2.1.

Управление имуществом тесно связано с другими направле­ниями менеджмента на предприятии, особенно с управлением финансами, инвестициями, затратами, ассортиментом продук­ции, техническим и инновационным развитием.

Связи управления имуществом с управлением финансами и инвестициями прослеживаются по следующим направлениям. Во-первых, состав и стоимость имущественных объектов пре­допределяют непосредственно стоимость предприятия в целом.

Рис. 2.1. Основные функции системы управления имуществом на предприятии

Во-вторых, изменения в стоимости имущественных объектов отражаются на налоговых платежах. В-третьих, стабильная ра­бота оборудования во многом предопределяет объем незавер­шенного производства и оборачиваемость оборотных средств. В-четвертых, в общем составе инвестиционных проектов на пред­приятии значительную долю занимают проекты, связанные с изменением имущественного комплекса, в частности проекты по реконструкции, техническому перевооружению и модерни­зации.

Связи между управлением имуществом и управлением опе­рационными затратами проявляются следующим образом. Во-первых, имеется прямое влияние на себестоимость продукции системы учета и начисления амортизации основных средств. Во-вторых, в себестоимости значительную долю занимают затраты на содержание и эксплуатацию оборудования, а также затраты

Связи между управлением имуществом и управлением ас­сортиментом продукции реализуются по следующим направле­ниям. Во-первых, если нужно расширить ассортимент продук­ции, то необходимо приобрести оборудование с большими функционально-технологическими возможностями и легко пе­реналаживаемое с выпуска одних изделий на другие. Во-вторых, если увеличивается спрос на продукцию предприятия и необхо­димо расширить выпуск, то необходимо наращивание мощно­стей одного или нескольких операционных имущественных ком­плексов при умеренном росте инвестиций. В-третьих, если повышаются требования к качеству выпускаемой продукции, то необходимы соответствующие изменения в парке оборудования за счет увеличения количества высокоточных станков и машин.

Имеется связь управления имуществом и с управлением тех­ническим и инновационным развитием. Такие функции, как экспертиза технического состояния объектов имущества, расчет и планирование производственных мощностей, планирование и организация работ по восстановлению и обновлению имуще­ства, несут на себе признаки операционного управления.

Управление имуществом заключается в непрерывном целе­направленном воздействии на имущественные объекты с целью поддержания их работоспособности, приведения их состояния к требованиям производства и современного технического уров­ня, обновления и дооснащения, обеспечения наибольшей отда­чи от их функционирования, снижения нерациональных затрат при эксплуатации.

Управление имуществом на предприятии означает внесение изменений в операционные имущественные комплексы путем:

1) принятия управленческих решений, относящихся к иму­ществу;

2) разработки и осуществления инвестиционных проектов, предусматривающих изменения в имуществе;

3) проведения организационно-структурных мероприятий, среди которых: создание подразделения по управлению имуще-

ством, подбор и обучение персонала, внедрение процессной организации, создание центров финансовой ответственности и наделение их имущественной ответственностью и др.

Исходя из положений общей теории менеджмента и изло­женных выше соображений о содержании деятельности по уп­равлению имуществом, дадим следующее определение.

Управление имуществом представляет собой систему прин­ципов и методов разработки и реализации управленческих ре­шений, связанных с формированием, эффективным использо­ванием объектов имущества в сферах деятельности предприятия. Отметим основные принципы, которые должны соблюдать­ся при управлении имуществом.

1. Комплексный подход в принятии управленческих реше­ний по имуществу и интегрированность системы управления имущества с общей системой управления предприятием. Управ­ленческие решения по имуществу должны быть увязаны с зада­чами управления финансами, инвестициями, персоналом, орга­низацией производства и сервиса.

2. Стратегический подход, т.е. подчиненность принимаемых " решений по имуществу стратегическим целям развития предприятия, или, другими словами, их нацеленность на перспекти­ву и достижение общих результатов, намеченных в принятой стратегии предприятия.

3. Гибкость управления, т.е. допустимость краткосрочных отклонений от принятой стратегии с учетом складывающейся конъюнктуры на рынке и во внешней среде.

4. Системный подход, т.е. представление операционных иму­ щественных комплексов в виде производственных, обслужива­ющих, коммерческих и информационно-управленческих систем со своими входами и выходами.

5. Динамический подход к принятию управленческих реше­ний по имуществу, т.е. учет фактора времени, полученных ре­зультатов от ранее выполненных проектов, а также прогнозов будущих тенденций в динамике рынка, темпов инфляции и дру­гих показателей внешней среды.

Отмеченные принципы служат методической и организаци­онной базой, на которой должна строиться и функционировать система управления имуществом на любом промышленном пред­приятии.

2.3. Цель и задачи управления имуществом

Эффективное управление имуществом положительно отражает­ся практически на всех показателях деятельности предприятия, а это отвечает интересам как собственников (акционеров), так и наемного персонала.

Понятно, что цель управления имуществом подчинена и вытекает из общей цели управления предприятием.

Определение общей экономической цели управления пред­приятием - предмет многолетних дебатов экономистов разных научных школ. Долгое время считалось, что главный финансо­вый результат предприятия - это его прибыль. Если есть при­быль, т.е. предпосылка для перспективного экономического ро­ста, то есть и возможность инвестировать в активы предприятия счет собственные средства, а наличие достаточных собственных средств открывает дополнительно перспективы к получению займов. Практика, однако, показывает, что получение прибыли любой ценой может обернуться для предприятия большими по­терями, вплоть до банкротства. Поэтому в рыночной среде кро­ме рентабельности требуется поддерживать еще финансовую устойчивость, т.е. достаточную независимость экономики пред­приятия от кредиторов.

Становление фондового рынка и развитие оценочной дея­тельности заставило обратить внимание на такой показатель, как стоимость имущества (активов) предприятия. В ряде работ отечественных и зарубежных авторов развивается идея исполь­зовать стоимость имущества как критерий успешности бизнеса на предприятии. Наращивание рыночной стоимости имущества предприятия рассматривается как главная цель его финансово-экономической деятельности. Исходят из того, что бизнес по своей природе стремится к расширению, завоеванию новых сфер и, следовательно, привлечению все новых и новых инвестиций. Такой ход событий для предприятия возможен, если капитал предприятия и его бизнес привлекательны для инвесторов. Тог­да инвесторы будут вкладывать свои средства путем покупки акций, облигаций и других ценных бумаг, эмитируемых пред­приятием.

Индикатором привлекательности для инвесторов служит курс корпоративных акций предприятия на рынке ценных бумаг. Котировочным курсом акций рынок как бы реагирует на фи-4 - 2085 49

нансовое положение предприятия. Отсюда следует вывод, что надо стремиться к как можно большей капитализации, т.е. сум­марной рыночной стоимости обращаемых акций.

Возникает вопрос: «Остается ли актуальной задача наращи­вания стоимости активов, если акции предприятия не обраща­ются на рынке ценных бумаг по тем или иным причинам?» Сто­ронники идеи максимизации стоимости отвечают на этот вопрос утвердительно. Своеобразным «заменителем» рынка в этом слу­чае предлагается использовать оценки рыночной стоимости, даваемые оценщиками. Если оценщики регулярно фиксируют рост стоимости активов, то это означает, что дела на предприя­тии идут хорошо.

Приписывание какому-то одному критерию некой «магичес­кой» силы всегда оборачивается односторонними перекосами. Так, неудержимое стремление к максимизации прибыли может привести к чрезмерному лимитированию расходов ресурсов и соответственно к снижению качества и ограничениям в оплате труда, росту налоговой нагрузки и снижению финансовой ус­тойчивости. Ставка на рост стоимости активов путем их макси­мального накопления также может обернуться для предприятия рядом неприятностей, в итоге произойдет снижение фондоот­дачи, рентабельности и оборачиваемости фондов. Предприятие будет напоминать того человека, который «накачивает муску­лы», не зная, где приложить свои физические силы. С точки зрения наращивания стоимости активов становятся нелогичны­ми такие преобразования предприятий, как отделение и разде­ление.

В то же время стоимость имущества предприятия является очень важным показателем, который необходимо поддерживать на оптимальном уровне, стоимость следует постоянно анализи­ровать, контролировать и в какой-то степени регулировать.

Общая цель управления имуществом заключается в том, чтобы добиться наиболее полного и эффективного функционирования имущественных комплексов на предприятии. Кроме того, с по­зиций долговременной перспективы управление имуществом должно обеспечить непрерывное развитие и совершенствование имущественных комплексов как технической базы промышлен­ного производства. Это означает, что, с одной стороны, стоит задача постоянного содержания имущественного комплекса в работоспособном состоянии и получения наибольшей отдачи от

его функционирования, а с другой стороны, требуется стратеги­ческое управление имущественными комплексами как развива­ющимися системами с тем, чтобы они отвечали перспективным задачам и общей стратегии деятельности предприятия.

Имущество представляет собой материализованный капитал. В отличие от чистого финансового капитала (денежных средств), который достаточно выгодно разместить, чтобы получать соот­ветствующие проценты, имущество обеспечивает требуемую От­дачу только при полном и эффективном его использовании. Если это требование не выполняется, то имущество превращается в массу бесполезных вещей, а само предприятие - в некое подо­бие бесхозного склада.

Основные требования, предъявляемые к имущественным комплексам на предприятиях, сводятся к следующему:

1) рациональная сбалансированная структура;

2) высокая рентабельность при использовании;

3) достаточная устойчивость против производственных и дру­гих рисков;

4) оправданная капиталоемкость производственной мощно­сти;

5) экономичность в содержании, использовании и утилиза­ции;

6) гибкость и адаптируемость к изменению выпускаемых продуктов и выполняемых услуг.

Исходя из этих требований, можно сформулировать задачи управления имуществом.

Первая задача - формирование сбалансированной структу­ры имущественных комплексов, при которой достигается рав­номерное использование (равномерная загрузка) объектов иму­щества. Любой операционный имущественный комплекс должен содержать в достаточном количестве и в определенных пропор­циях производственные и вспомогательные площади, оборудо­вание и машины разного назначения. Причем производитель­ности (пропускные способности) отдельных объектов имущества должны быть согласованы между собой.

Вторая задача - обеспечение высокой рентабельности (до­ходности) при использовании объектов имущества, т.е. стрем­ление максимизировать рентабельность основных фондов и ак­тивов в целом. Это достигается за счет как лучшей организации производства, когда оборотные средства потребляются с мини-

мальными отходами, а основные фонды используются с высо­кой нагрузкой, так и за счет применения имущественных объек­тов для производства наиболее выгодной продукции или вы­полнения выгодных услуг.

Стремление к росту рентабельности сталкивается с ограни­чением по уровню рисков (производственных, коммерческих и финансовых). Например, чрезмерно интенсивная эксплуатация оборудования сопряжена с повышенной опасностью аварии и продолжительной остановки на ремонт.

Третья задача - обеспечение устойчивости в использовании объектов имущества, их защищенности от возможных рисков. С этой целью разрабатываются и применяются нормы оптималь­ного потребления ресурсов, предельно допустимой загрузки объектов, различные формы и методы страхования имущества. Четвертая задача - обеспечение оправданной капиталоем­кости производственной мощности. Другими словами, рост про­изводственной мощности должен опережать рост стоимости основных фондов. Это достигается применением высокопроиз­водительной и надежной техники, а также организацией ее эф­фективной эксплуатации.

Пятая задача - снижение затрат на содержание и эксплуата­цию объектов движимого и недвижимого имущества. Пути ре­шения данной задачи: систематический контроль за состоянием имущества, регулярный уход и полное его техническое обслу­живание, применение прогрессивных методов ремонта и др.

Шестая задача - обеспечение высокой гибкости объектов в отношении изменения ассортимента продукции. Это достигает­ся, например, при формировании и обновлении парка оборудо­вания внедрением универсальных и быстропереналаживаемых станков.

Исходя из общей стратегической цели и конкретных усло­вий деятельности, на каждом предприятии устанавливаются свои приоритеты в реализации указанных задач. В одних случаях приоритеты отдаются вопросам поддержания технического со­стояния имущества, в других случаях на первый план выходят задачи диверсификации производства и, следовательно, имуще­ственного капитала, в третьих случаях в центр внимания руко­водства ставятся техническое перевооружение производства, на­ращивание производственных мощностей и инновационное развитие.

2.4. Служба управления имуществом на предприятии

Управление имуществом, как и любой другой вид управления, нуждается в организационном обеспечении. Для этого в орга­низационной структуре предприятия предусматривается специ­ализированная структурная единица, реализующая функции по управлению имуществом и призванная проводить в жизнь цели и принципы, связанные с эти управлением.

Организационное оформление данной структурной едини­цы зависит от масштабов предприятия, количества, размеров и сложности входящих в предприятие имущественных комплек­сов. Это может быть управление (департамент), отдел, комитет, центр или бюро. В последние годы произошло оформление служ­бы по управлению имуществом (СУИ) на многих крупных и средних предприятиях.

Первейшей задачей СУИ является обеспечение полного и достоверного учета всего имеющегося на предприятии имуще­ства. Система учета основных средств зачастую переходит от бухгалтерии в СУИ. Кроме традиционных средств учета, на пред­приятии должен быть сформирован полный реестр имущества в виде компьютеризированной базы данных, позволяющей иметь полную информацию о техническом состоянии, текущей стои­мости и использовании каждого имущественного объекта.

В строгом соответствии с общей корпоративной стратегией СУИ должна выработать и осуществлять стратегию по управле­нию имуществом на ближайшую и отдаленную перспективу.

К основным функциям данной службы относятся такие, как:

Формирование амортизационной политики и принятие ре­
шений по вопросам, связанным с механизмом начисления и
использования амортизации, порядком проведения переоценок,
направлением амортизационных средств на обновление основ­
ных фондов;

Формирование инвестиционной политики в части реали­
зации инвестиционных проектов и программ по реконструкции,
расширению бизнеса и техническому перевооружению;

Анализ, контроль и определение наиболее эффективных
направлений динамики и структурных преобразований и про­
изводственной мощности операционных имущественных комп­
лексов;

Управление ресурсе- и энергопотреблением и затратами, связанными с функционированием операционных имуществен­ных комплексов, а также с их восстановлением (ремонтом и модернизацией);

Оперативный учет полезного использования недвижимого и движимого имущества, разработка предложений и условий сдачи в аренду или продажи неиспользуемых зданий, сооруже­ний, оборудования, нематериальных активов и другого имуще­ства, заключение соответствующих договоров и контроль за их исполнением;

Разработка предложений по рациональному размещению производственных и вспомогательных звеньев (цехов, участков, складов) в производственных и других помещениях, структур­ных единиц (отделов, бюро и т.п.) в офисных, лабораторных и других помещениях;

Разработка предложений по консервации временно неис­пользуемого имущества, обеспечению его сохранности;

Экономическое обоснование операций лизинга оборудова­ния, участие в оформлении договоров лизинга и контроль за их
исполнением;

Разработка комплексной программы по страхованию иму­щества, обоснование и выбор наиболее эффективных методов страхования для отдельных видов имущества, заключение соот­ветствующих договоров со страховыми компаниями и контроль за их исполнением;

Взаимодействие с оценочными компаниями по вопросу организации проведения независимой оценки стоимости иму­щества для решения различных задач управления имуществом (переоценка основных фондов, оформление залога, купля-про­дажа подержанного имущества и т.д.).

По содержанию своих функций СУИ относится к финансо­во-экономическому направлению деятельности предприятия, поэтому организационно она обычно подчинена директору по экономике и финансам. В то же время многие вопросы управле­ния имуществом имеют стратегический характер, затрагивают интересы собственников (акционеров) и являются компетенци­ей совета директоров или общего собрания акционеров. В связи с этим менеджеры и специалисты СУИ часто участвуют в работе различных комиссий по имущественным вопросам, формируе­мым и действующим под контролем совета директоров.

СУИ строит свою работу в тесном контакте с другими служ­бами, отделами и подразделениями предприятия: бухгалтерией, финансовым и планово-экономическим отделами, отделами маркетинга, снабжения и сбыта, отделами главного механика и главного энергетика, хозяйственно-административным, юриди­ческим и планово-производственным отделами, отделом капи­тального строительства и др.

В рамках задач по мотивации труда и управлению персона­лом СУИ совместно с отделом труда и заработной платы разра­батывает предложения по материальному поощрению работни­ков предприятия за эффективное использование имущественных объектов и экономию средств, связанных с их эксплуатацией.

По мере развития СУИ степень ее экономической самостоя­тельности и роль в управлении предприятием повышаются. На начальной стадии СУИ работает в режиме места возникновения затрат (МВЗ). При этом она несет ответственность только за расходы в рамках своей прямой деятельности, а по предприя­тию определяет лимиты регулируемых затрат по статьям опера­ционного бюджета управленческих расходов и показатели сти­мулирования персонала за экономию отдельных операционных затрат.

На предприятиях с достаточно развитой системой внутри­фирменного бюджетирования СУИ может работать в режиме центра финансового учета (ЦФУ). В этом случае на СУИ возла­гается ответственность не только за расходы в рамках своей пря­мой деятельности, но и за некоторые финансовые и экономи­ческие показатели деятельности предприятия. В первую очередь речь идет о показателях имущественного положения предприя­тия и использования основных фондов (табл. 2.2).

В рамках системы бюджетирования и разделения ответствен­ности между функциональными службами предприятия СУИ анализирует и контролирует уровень и динамику таких показа­телей, как балансовая стоимость внеоборотных активов, собствен­ные средства предприятия, рентабельность основных фондов, фондоотдача, износ основных средств, коэффициенты выбытия и обновления основных средств, коэффициенты загрузки глав­ных объектов имущества, показатели производственной мощ­ности имущественных комплексов, затраты на содержание и обслуживание основных фондов, доходы от аренды, потребле­ние электроэнергии и других энергоресурсов и др.

Операционный бюджет СУИ при работе в режиме ЦФУ со­стоит из доходной и расходной частей.

В доходной части отражаются доходы от сдачи неиспользуе­мых объектов в аренду, от продажи лишних объектов, от вне­дрения инвестиционных проектов по имущественным преобра­зованиям. В расходной части показываются расходы на учетные и регистрационные работы, автоматизацию управления, поддер­жку инвестиционных проектов, собственные и накладные рас­ходы.

Информационное обеспечение деятельности СУИ осуществ­ляется через интегрированную информационную систему пред­приятия.

Контрольные вопросы

1. Назовите и охарактеризуйте стратегии предприятий в за­висимости от их финансово-экономического состояния.

2. Какой имущественной стратегии придерживаются пред­приятия в условиях тяжелого (кризисного) состояния?

3. Какой имущественной стратегии придерживаются пред­приятия в условиях напряженного (посткризисного) со­стояния?

4. Какими признаками обладает имущественная стратегия в условиях хорошего финансово-экономического состоя­ния?

5. Назовите основные функции, которые выполняет систе­ма управления имуществом на промышленном предприя­тии.

6. С какими внешними организациями взаимодействует си­стема управления имуществом предприятия и по каким направлениям?

7. Назовите основные связи между системой управления имуществом и системой управления операционными зат-

Назовите основные связи между системой управления имуществом и системой управления финансами и инве­стициями.

Назовите и прокомментируйте основные принципы уп­равления имуществом.

10. В чем заключается общая цель управления имуществом на предприятии?

11.Какие требования предъявляются к операционным иму­щественным комплексам и какие задачи управления вы­текают из этих требований?

12.Какие функции выполняет подразделение по управлению имуществом?

13.Как меняются задачи подразделения по управлению иму­ ществом при переходе от режима места возникновения затрат (МВЗ) к режиму центра финансового учета (ЦФУ)?

14.Какие общехозяйственные показатели контролирует под­ разделение по управлению имуществом при работе в ре­ жиме ЦФУ?

15.Как выглядит операционный бюджет подразделения по управлению имуществом при работе в режиме ЦФУ?

СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА,

Управление недвижимым имуществом (Ягудин)

1. Законодательные основы управления недвижимостью при различных состояниях имущественных прав.

2. Стратегические цели и концепция управления недвижимостью.

3. Стадии жизненного цикла недвижимости и трансформация функций управления.

4. Программирование развития недвижимости. Технологический и финансовый мониторинг.

5. Динамика рыночной стоимости недвижимости как критерий эффективности управления.

6. Цели, задачи и критерии эффективности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.

7. Управление объектами, комплексами и портфелями недвижимости.

8. Формирование расходов и доходов от объекта недвижимости.

9. Арендная политика и политика занятости.

10. Факторы, влияющие на уровень арендной платы.

11. Способы определения арендной платы.

12. Техническая эксплуатация объекта и ее составляющие.

13. Разграничение функций управления недвижимостью между различными иерархическими уровнями управления.

14. Особенности управления различными видами недвижимого имущества.

15. Актуальные проблемы управления и распоряжения недвижимостью.

Стратегические цели и концепция управления недвижимостью.

Можно выделить несколько главных целей управления недвижимостью:

Максимизация стоимости недвижимости, мининизация издержек и лучшее удовлетворение общественных нужд;

Принятие рациональных решений по поводу продажи или аренды недвижимости;

Точное измерение выигрыша и проигрыша от владения собственностью;

Использование собственности с выгодой в случае благоприятной рыночной конъюнктуры и расширение взаимодействия с частным сектором;

Совершенствование планирования бюджетного процесса и материально- технического обеспечения во всех подразделениях местной администрации, которые используют недвижимость.

Практика управления недвижимостью подразделяется на три направления:
1) создание системы управления; 2) принятие решений по поводу реализации проектов и осуществление этих проектов; 3) управление портфелем проектов.
Первое направление деятельности включает меры по созданию самой системы управления недвижимостью, которая служит основой для дальнейших действий по принятию решений и осуществлению проектов. Второе направление тесно связано с планированием и реализацией конкретных проектов использования недвижимости - по ее продаже, покупке, улучшению, аренде и строительству.
Третье направление означает управление пакетом проектов, которые уже находятся на стадии осуществления.

Создание системы управления недвижимостью должно начинаться с определения целей этой деятельности. Прежде всего следует изучить основные функции, которые выполняет местная администрация. С этой точки зрения местная администрация выступает как: 1)потребитель; 2)инвестор; 3)субъект, обеспечивающий общественные потребности; 4)дизайнер (например, в области благоустройства территории); 5)продавец товаров. Цель управления недвижимостью - это представлять местную администрацию как потребителя и инвестора. Менеджер по недвижимости прежде всего оценивает ее как потребитель, определяя ее рыночную стоимость, расположение и специфические характеристики, издержки на аренду и т.д. Одновременно менеджер отдает себе отчет в том, что недвижимость имеет инвестиционную стоимость, измеряемую доходом от нее, остаточной стоимостью, издержками по эксплуатации и т.д.

Социальная и эстетическая ценность недвижимости также принимается в расчет, она более очевидна, но ее труднее измерить. Большинство местных администраций точнее осведомлено о социальных и эстетических нуждах жителей, а потому эти нужды доминируют при принятии решений в отношении недвижимости. Такое положение должно быть изменено. Должен поддерживаться баланс между социальной и инвестиционной стоимостью недвижимости. Как инвестор местная администрация должна сопоставить издержки и выгоды от владения собственностью, оценить альтернативные способы ее использования, выбрать наиболее выгодный проект.

Работа системы управления недвижимостью должна быть организована таким образом, чтобы были обеспечены: экспертиза недвижимости, в том числе ее оценка, процесс купли-продажи, маркетинг и т.д.; объективность принятия решений, что предполагает организационное отделение соответствующего подразделения местной администрации от департаментов планирования и эксплуатации недвижимости; высокое аналитическое качество исследований рынка, рисков, финансирования и т.д.; творческая атмосфера; властные полномочия, дающие возможность выступать от лица местной администрации; постоянство деятельности, независимо от смены (переизбрания) муниципальных советов; ориентация на активные действия при минимальной бюрократизации.

Эффективность управления недвижимостью зависит от работы системы информационного обеспечения. Необходимо создать информационную базу данных, содержащую максимально полные сведения и описания недвижимости. Эта база данных должна постоянно пополняться.

Принятию решений в отношении недвижимости обязательно должна предшествовать разработка стратегического плана, в котором определяются приоритетные направления действий и критерии их оценки. В плане должно указываться, стремится ли местная администрация расширить свою предпринимательскую деятельности, или намерено увеличить доходы, или сбалансировать задачу расширения предпринимательской деятельности и задачу увеличения доходов. В любом случае, какая бы стратегическая цель ни была выбрана, необходимо запланировать анализ соотношения издержек и выгод и направление операций с недвижимостью с учетом интересов местного сообщества граждан.

В дальнейшем принимая решения в отношении недвижимости, местная администрация должна измерить выгоду операции не только в экономических, но и в социальных параметрах. Предсказать и добиться хороших экономических результатов гораздо труднее, чем рассчитать социальный эффект той или иной операции. Управление недвижимостью требует проведения очень тщательного и глубокого анализа и экономических, и социальных результатов, чтобы иметь прочное обоснование своей деятельности. Это обоснование поможет противостоять критике и многочисленным возражениям. Возражения местной администрации обычно касаются следующих вопросов:

Продажа недвижимости; обычно ее предлагается отложить на более поздние сроки, когда возрастут цены;

Степень риска операции; местная администрация стремится минимизировать риски с помощью мер, значительно занижающих предполагаемый доход от операции;

Единовременный или непродолжительный характер получения доходов от операции; местная администрация стремится добиться того, чтобы получать доход максимально длительное время;

Конкуренция с частным сектором; сохраняется неправильная точка зрения, что местная администрация не должна конкурировать с частным сектором.

Эффективная модель принятия решений в системе управления недвижимостью должна обеспечить их эффективное претворение в жизнь. Это возможно в том случае, когда весь процесс подготовки решения и аналитическая работа открыты для общественности. В дальнейшем, когда решение уже принято, надо добиваться его реализации. На этом этапе очень опасны нерешительность и частый пересмотр задач и целей, поскольку ослабляется доверие к местной администрации и усиливается убеждение, что местная администрация может отступить от своих обещаний.

Управление объектом недвижимости: от стратегии – к тактике, от тактики – к оперативным задачам. Модель управления недвижимостью.

Действие системы управления недвижимостью охватывает три уровня: стратегический, тактический, оперативный.

Стратегический – целезадающий. В его рамках определяются цели перспективного развития капитала, порядок взаимодействия высшего центра компетенции с владельцами капитала, разрешаются противоречия между трудом и капиталом и собственником капитала. Разрабатывается план стратегии, осуществляется

Тактический – проектно-нормативный. Здесь декомпозируются стратегические и конкретизируются тактические цели предприятия, формулируются нормативы ресурсов, разрабатываются планы и бюджеты их эффективного использования, определяются спрос на перспективные виды продукции.

На оперативном – исполнительском декомпозируются тактические цели, разрабатываются плановые задания и производственные графики, ведется систематический анализ информации, осуществляется целевая реализация ресурсов путем соединения в пространстве и времени живого и овеществленного труда.

Взаимосвязь основных уровней управления недвижимостью стратегического, тактического, оперативного можно проследить по схеме, изображенной на рисунке 3.2

Для успешной деятельности управляющая компания всегда должна ориентироваться на рынок, она должна определить для себя его границы и наладить контроль и регулирование портфеля активов, соответствующих этому рынку. На каждом уровне треугольника могут быть получены ответы на различные вопросы. На стратегическом уровне может быть определено какие цели желает достичь организация в соответствии с развитием рыночных отношений.

Стратегический треугольник также является и основой для концепции управления / руководства организацией по операциям с недвижимостью. Это означает, что все действия на различных уровнях управления должны быть хорошо согласованы друг с другом и при этом в совокупности соответствовать поставленным стратегическим целям.

Модель представлена виде треугольника, который в свою очередь, делится на несколько меньших треугольников, сгруппированных на трех уровнях: стратегическом, тактическом и оперативном. Эти три уровня представляют собой три уровня управления, каждый из которых имеет свои цели, сферу деятельности.

В верхней части треугольника располагается стратегический уровень, на котором определяются цели и задачи. Ключевой (главный вопрос): что мы хотим? Цели обычно определяются, отвечая на следующие вопросы: что мы хотим достичь на протяжении длительного периода времени? к чему хотим прийти? с какими клиентами мы хотим работать? Задачи мы формулируем, решая следующие вопросы: какого уровня прибыли мы хотим добиться? Какой уровень риска мы можем себе позволить или готовы выдержать для того, чтобы добиться заданного уровня прибыли? Какой минимальный годовой доход мы может позволить себе для того, чтобы обеспечить само существование бизнеса управляющей компании?

Содержание среднего уровня составляет управление тактическими задачами. Этот уровень управления отвечает на вопрос: что мы можем сделать? Каждая стратегия нуждается в финансовых и административных средствах для ее осуществления. Тактический уровень решает такие вопросы, как управление финансами (изыскание денежных средств, и контроль потоков наличных средств), формирование структуры для обеспечения эффективного управления активами, отслеживания изменений в состоянии рынка и так далее. Здесь возникают следующие вопросы: обладаем ли мы достаточными внутренними средствами для финансирования желаемого портфеля недвижимости (изменений в нем) располагаем ли доступом к внешним фондам для этого? Обладаем ли достаточным управленческим потенциалом для мониторинга проекта и поддержания его в хорошем состоянии? Обладаем ли мы информационной структурой, позволяющей осуществлять мониторинг рынка и принимать своевременные решения? Задача управления недвижимостью на тактическом уровне состоит не просто в управлении недвижимостью как таковой, но и в организации дела таким образом, чтобы это позволило выполнять намеченную стратегию.

Низший, но крайне важный уровень – оперативный. Он является наиболее приближенным к конечным потребителям и, следовательно, к рынку. Этот уровень управления в основном касается вопроса, каким образом мы можем выполнить поставленные задачи? как сохранить имущество в хорошем состоянии, гарантируя уровень качества, соответствующий рыночному спросу? как мы общаемся с нашими клиентами? и т.д.

Одним из основных экономических методов, применяемых на уровне управляющей компании является планирование. Оно предусматривает заблаговременное принятие ре­шений, то есть что следует делать, кто будет делать, кто будет отвечать за по­лученный результат. Можно утверждать, что планирование устанавливает связь между существующим положением дел и тем, которое необходимо достичь. Оно дает возможность реализовать предоставляемые возможности и свести к минимуму будущий риск. Место планирования среди других методов управления опреде­ляется, во-первых, тем, что результаты планирования непосредственно оп­ределяют содержание остальных функций управления, во-вторых, тем, что именно на этом этапе формируются цели предприятия и определяются средства достижения этих целей. Таким образом, целью планирования является упрощение достижения целей предприятия путем:

устранения отрицательного эффекта неопределенности внеш­ней и внутренней среды проекта;

сосредоточения внимания руководителей на главных задачах управления;

достижения эффективного управления за счет оптимального распределения ресурсов;

облегчения организационной, мотивационной и контролирую­ щей деятельности управления.

Общий процесс планирования деятельности организации может быть представлен в виде схемы.

Для достижения различных целей разрабатываются разные планы. В зависимости от того, достижению каких целей они служат, можно выделить следующие виды планов: стратегические, тактические и операционные.

Стратегически планы (долгосрочные) составляются на 5-10, 10-12 лет, они отражают глобальные цели и основные этапы их достижения. В этих планах не уточняются методы достижения целей управления, а только определяется общая политика и генеральное направление деятельности по управлению, устанавливаются приоритеты и распределяются имеющиеся ресурсы. Они должны учитывать состояние и перспективы развития внешней среды, а также собственные преимущества и недостатки, то есть внутреннюю среду проекта.

Оперативные планы (краткосрочные) – имеют текущий характер, они разрабатываются на различные календарные сроки до одного года включительно. Показатели планов предельно конкретны. Если стратегические планы отвечают на вопрос: «Чего мыхотим добиться в будущем?», то оперативные планы отвечают на вопрос: «Как добиться поставленных целей?»

Тактические планы (среднесрочные) служат для увязки стратегии и оперативных мероприятий, они составляются на 3-5 лет и охватывают все основные аспекты деятельности по управлению проектом (производство, маркетинг, финансы, кадры, научно-исследовательские и компьютерно-исследова-тельские работы).

Планирование позволяет:

улучшить координацию действий по управлению;

учесть быстрые изменения во внешней среде;

реализовать благоприятные возможности для проекта;

улучшить информационный обмен в управлении;

оптимально распределить ресурсы;

жестко определить обязанности и ответственность участников управления;

стимулировать более качественное исполнение сотрудниками рабо­ты, большую обоснованность решений, принимаемых менеджерами, и их реализацию;

улучшить контроль управления.

Процесс планирования является инструментом, способствующим принятию управленческих решений. Можно выделить четыре основных функции управленческой деятельности в рамках процесса планирования: распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя коорди­нация и организационное стратегическое предвидение.

Распределение ресурсов включает в себя распределение ограни­ченных организационных ресурсов, таких как фонды, управленческие кад­ры и технологический опыт.

Адаптация к внешней среде охватывает все действия, которые улучшают отношения организации с ее окружением. Организациям необ­ходимо адаптироваться к внешним как благоприятным возможностям, так и возможным опасностям, выявлять соответствующие ситуации и обеспе­чивать эффективное приспособление стратегии к окружающим условиям. Планирование преуспевающих предприятий позволяет создавать новые благоприятные возможности посредством разработки более совершенных производственных систем, путем взаимодействия с правительством и об­ществом в целом и т.д.

Внутренняя координация ~ есть координация деятельности органи­зации, учитывающая ее сильные и слабые стороны с целью достижения эффективной интеграции внутренних операций в организациях, - больших или малых, она является неотъемлемой частью деятельности менеджеров.

Осознание организационных стратегий предусматривает осущест­вление систематического развития мышления менеджеров путем формиро­вания организации, которая способна учиться на прошлых стратегических решениях. Способность учиться на опыте позволяет организации коррек­тировать свое стратегическое направление и повышать профессионализм в области стратегического менеджмента. Устойчивый успех организаций обеспечивает постоянное стремление руководства учиться на прошлом опыте и прогнозировать будущее.

В настоящее время организациям приходится добиваться своих це­лей в условиях динамичной, изменчивой и неопределенной среды. Система взглядов, которая позволяет организации добиться сво-5 их целей в усло­виях динамичной, изменчивой и неопределенной среды, называется кон­цепцией стратегического менеджмента.

Размышления о будущем проекта, стратегия и бизнес-план решают сходные задачи, но делают это лишь с разной степенью детализации и формализации.

В современных условиях бизнес-план разрабатывается в основном с целью получении финансирования. Однако достаточно крупные инвесторы начинают постепенно приходить к мыли о том, что квалифицированное составлении концепт-плана и бизнес-плана является необходимым условием эффективного управления проектом.

Инвестор отчетливо понимает, что если вы не можете сделать нормальный бизнес-план, то уж дело вы тем более не сможете поставить.

Концепт-план и бизнес-план являются продуктом внутренней деятельности, хотя потребителем являются чаще всего внешние контрагенты: инвесторы, кредиторы, деловые партнеры.

Условия, при которых разработанные концепт-план и бизнес-план можно считать несостоятельными:

«глухота» российских руководителей к ключевым вопросам к ключевым вопросам управления проектом, в том числе к менеджменту как одной из первых, если не первой гарантии прибыльности предприятия (такое отношение возникает вследствие отрицания старого директивного планирования, и прочной убежденности в том, что кто-то должен дать деньги: не государство, так иностранный инвестор); они говорят «Нам нужны деньги, а не бизнес-план»;

отсутствие методики работы с бизнес-планом превращает его в музейную ценность, историческую реликвию уже на следующий день после его создания;

неподготовленность к работе на внешних рынках, отсутствие минимального аудита консультанта, с которым работаешь, и наличие эйфории легких денег.

Работа по бизнес-планированию, по привлечению финансовых инвестиций – это не простые проекты, она требует позиции, знания предмета.

Стратегическое управление предполагает сбор и анализ стратегически важной информации, выработку стратеги, ее перевод в конкретную программу действий с последующей организацией контроллинга.

Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

Основной смысл стратегии - указывать организации надежный курс управления недвижимостью в существующих условиях. Когда организация твердо уверена в своих действиях, ей, как правило, удается достичь очень высоких результатов. С принятием стратегии управления объектом недвижимости снимаются основные проблемы, и люди, определившись в главном, вместо дискуссий о выборе наилучшего варианта использования объекта недвижимости обращают внимание на детали - конкретные мероприятия по повышению эффективности управления, обслуживание клиентов, планирование доходов и расходов объекта недвижимости. Тем самым принятая стратегия устраняет неопределенность в управлении, обеспечивая его регулярность и контролируемость. В этом смысле она сродни теории, упрощающей и объясняющей мир и облегчающей своевременное принятие адекватных управленческих решений. Управленческая обоснованность стратегии управления – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты. Причем она имеет две составляющие – соответствие стратегии целям собственника и имеющимся управленческим ресурсам.

Каждый менеджер, который задумывается о стратегии, должен быть немножко философом. Благодаря этому качеству о преодолевает два существенных препятствия, постоянно возникающих в управлении, особенно в стратегическом. Первое – это ограниченность информационного поля, на котором надо принимать решения, второе – так называемая проблема курицы и яйца, когда непонятно, где находятся начало и конец выработки стратегии.

Тем не менее существует последовательность шагов в процессе стратегического планирования, где всему отведено строго определенное место (рисунок 3.3).

Рисунок 3.3 Модель стратегического планирования и управления

В модели стратегического управления объектом недвижимости можно выделить три основных этапа:

оценка факторов, формирующих стратегию управления;

формирование стратегии управления объектом;

оценка и внедрение стратегии управления объектом.

На первом этапе стратегического планирования проводится анализ бизнеса «сегодня» - это стратегические диагностики, SWOT – анализ, серия экспертиз, маркетинговые исследования рыночного окружения проекта и мониторинг внешней среды. На следующем этапе процедуры нужно распределить функции планирования между подразделениями, составить программу мероприятий (кто, что и когда должен делать), систему бюджетов на данный период (кто, что, когда должен делать и сколько это будет стоить) (таблица 3.2.1).

Таблица 3.2.1 – Распределение функций стратегического планирования между подразделениями компании

Функции стратегического планирования	Подразделения
	Отдел маркетинга	Производственные подразделения	Отдел снабжения	Отдел сбыта	Отдел развития менеджмента (ответств)	Отдел кадров	Финотдел	Техслужба	Отдел стратегического развития
Планирование продуктов и услуг
Планирование логистики
Планирование менеджмента
Планирование ресурсов
Координация и окончательная выработка стратегического плана, контроль за его выполнением

На практике эта идеальная схема служит не жестким руководством, а скорее ориентиром, поддерживающим итерационный процесс выработки стратегии. Так можно сначала сформулировать стратегию на основе интуиции, а потом заняться анализом, причем не в полном объеме, только финансовым. Затем уточнить стратегию, смоделировать бизнес «завтра» и разработать программу перехода. В следующей итерации в блок анализа могут быть включены маркетинговые исследования – и снова движение по кругу.

Более подробное содержание этапов представленной модели приводится ниже.

Оценка факторов, формирующих стратегию управления

Очень многие факторы оказывают влияние на определение стратегии компании. Взаимодействие этих факторов носит специфический характер для каждой отрасли и компании и всегда изменяется во времени. Основной акцент в построении стратегии управления объектом недвижимости делается на оценке факторов внешней и внутренней среды. К первым относятся современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости, существующее нормативное регулирование, ко вторым – состояние объекта недвижимости и имеющиеся управленческие ресурсы. Выбор стратегии использования объекта недвижимости обусловлен возможностью рынка принять данную стратегию, возможностью реализации данной стратегии с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния объекта недвижимости, экономической и управленческой обоснованности.

Мониторинг и анализ рынка недвижимости

Анализ возможностей рынка принять ту или иную стратегию управления объектом недвижимости осуществляется, чтобы определить, насколько та или иная стратегия вписывается в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.

С этой целью в рамках концепции сервейинга проводится исследование (анализ) и мониторинг рынка недвижимости. Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. В ходе данного анализа изучается местоположение (ситус) объекта недвижимости, характер развития и состояние экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т. д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммерческой недвижимости и делается вывод о целесообразности соответствующей стратегии управления объектом недвижимости.

Исследование рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности:

маркетингового исследования с целью продвижения объекта недвижимости на рынок;

инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений;

анализа и прогнозирования тенденций развития рынка - для выработки стратегических решений по развитию бизнеса.

Таким образом, в зависимости от целей анализа можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости:

Анализ ценовой ситуации с целью определения среднерыночной ставки арендной платы по видам объектов недвижимости.

Анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка.

Маркетинговый анализ рынка по определению наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта недвижимости на рынок.

Анализ рынка с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций в недвижимость с целью определения наиболее выгодных вариантов инвестирования.

В свою очередь каждое направление исследования рынка подразумевает решение целого ряда подзадач.

Изображенная на рисунке 3.4 схема дает представление о масштабности необходимых работ.

Каждая задача по изучению рынка может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений и одни направления используют результаты, полученные другими. Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, то есть пользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

В рамках концепции сервейинга анализ и мониторинг рынка должны вестись на постоянной целенаправленной основе. Такое требование диктуется как спецификой рынка недвижимости, претерпевающего постоянные изменения, так и многообразием задач его изучения. В этих условиях серьезное изучение рынка невозможно проводить спонтанно, время от времени.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, к невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия. Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка, сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения. Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т. п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес. (Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып. 3. - с. 3-4.)

Отдельные фирмы, рассматривающие сдачу временно пустующих помещений как побочный вид деятельности, могут время от времени обращаться к сбору информации о своих конкурентах, спросе на коммерческие площади и т. д., то есть решать отдельные подзадачи исследования рынка недвижимости. Но качественное и комплексное решение всего спектра задач по анализу рынка возможно только в рамках крупной организации. Только коммерческие компании, для которых информационно-аналитический бизнес является основным, либо специализированные информационно-аналитические подразделения крупных, работающих на рынке недвижимости компаний могут себе позволить создание сложных исследовательских инструментов, которые должны эксплуатироваться высокопрофессиональными аналитиками.

Формирования стратегии управления объектом

После того как будут проанализированы факторы, формирующие стратегию, наступает период непосредственного создания стратегии управления объектом недвижимости.

Формирование стратегии управления объектом недвижимости есть творческий процесс, плохо поддающийся формализации, здесь как нигде велика роль основателей компании, ее высшего руководства.

Тем не менее можно отметить ряд моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Опыт показывает, что в процессе определения стратегии управления объектом недвижимости необходимо внести ясность в следующие вопросы:

выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

определение субъекта управления недвижимостью;

определение основных элементов стратегии маркетинга;

определение места объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании.

Виды стратегий развития недвижимости в процессе управления

Комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессиональной командой и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.

В практике управления недвижимостью применяется несколько стратегий ее развития.

Стратегия расширения предусматривает приобретение дополнительной недвижимости, обеспечение добавочных управленческих, организационных, технологических и производственных функций, осуществляемых на основе бизнес-процессов.

Стратегия преобразования направлена на изменение структуры имущества, параметров и характеристик составляющих его объектов недвижимости, состава собственников и пользователей, а также структуры вкладываемого в недвижимость капитала.

Стратегия сокращения заключается в уменьшении объема недвижимости за счет избавления от низко доходного или убыточного недвижимого имущества. Она обеспечивает устранение так называемых «холостых» затрат, более эффективное управление рисками, увеличение инвестиционного потенциала.

При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные варианты использования недвижимости в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. Исходя из четко сформулированных целей, управляющая компания осуществляет разработку методов достижения целей в виде стратегического (свыше 5 лет), тактического (от 1 года до 5 лет) и оперативного (до 1 года) планов.

В управлении недвижимостью задействуют все эти уровни планирования. Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.

Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько вариантов (сценариев) развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам определиться и принять решение в отношении того или иного варианта. Результатом такой весьма масштабной аналитической работы должно явиться заключение с собственником договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории. Управляющая организация может планировать свою работу как «с нуля», то есть, получив в управление пустующее здание, так и продолжив и улучшив уже существующую практику. Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло- и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки. Являясь подрядчиком по отношению к заказчику-собственнику, управляющая организация заключает договоры субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.

Стратегическое портфельное управление направлено главным образом на достижение экономического эффекта от произведенных инвестиций, с учетом различия в характеристиках (место положения, назначение, возраст, технические характеристики объекта и т.д.)

На основе выработанной стратегии для тактического уровня формируются программы и разрабатываются тактические мероприятия по управлению отдельными имущественными комплексами. Конечная задача управляющего тактического уровня–это обеспечение общей доходности и требуемого уровня ликвидности за установленный период эксплуатации недвижимого имущества. Главный инструмент управляющего тактического уровня–анализ прибыльности, на основании которого разрабатываются: общая политика в отношении имущественного комплекса.

Управление на оперативном уровне заключается в исполнении программы, полученного от управляющего тактического уровня. Основная задача управляющего – качественное содержание доверенного имущественного комплекса в процессе оперативного управления. Оперативный управляющий действует в рамках определенного для него бюджета. Оперативный управляющий выполняет 3 основные функции: - административное управление (расчеты с клиентами, контроль за повышением показателей использованного имущества, контроль за расходами на обслуживание имущества и отчетность); - техническое управление (текущие и плановые ремонты); - коммерческое управление (заключение договоров с клиентами, изучение спроса и предложения, подготовка предложений по инвестиционной политике и т.д.)

Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни. Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.

Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту. Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.

Взаимодействующие процессы технического и финансового менеджмента, стоимостной оценки и правового регулирования объекта (проекта, бизнеса) образуют в совокупности взаимосвязанную систему различных по своему содержанию экспертиз и ключевой макропроцесс управления и развития недвижимости.

При управлении как одном из важнейших правомочий собственника важно выявить распределение правомочий права собственности между разными субъектами при использовании недвижимого имущества. В понятие наилучшего использования входит наиболее рациональное комбинирование правомочий. Объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости (владения, пользования, распоряжения, управления, права на доход...) должен быть достаточным, чтобы он мог рационально ее использовать. Избыток правомочий снижает эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества. Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника – расточительство. В праве собственности субъекту управления следует предоставить объем полномочий с учетом его роли и функций. Правомочиями субъектов - обладателей ограниченных вещных прав - могут быть право пользования, сервитут, а также оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, которые связаны с работой преимущественно государственных учреждений и предприятий. Любое привлечение инвесторов имеет своим условием передачу им определенных правомочий – права на доход, на управление, на пользование. Таким образом, распределение правомочий собственности является одним из факторов, обеспечивающих прозрачную схему финансирования недвижимости при ее воспроизводстве. Аспект собственности на недвижимость включает не только права собственника, но и его обязанности: использовать и застраивать участок только в соответствии с правовым режимом разрешенного использования территории; платить налоги; содержать объекты в исправном состоянии. В современных российских условиях лишь часть процедур воздействия на недвижимую собственность определены в рамках гражданского законодательства. Поэтому практически любое управленческое решение по оптимизации функционирования объектов недвижимости необходимо подкреплять разработкой правовой модели. Основными элементами методики совершенствования управления недвижимости являются:

Разработка стратегии управления недвижимостью организации;

Выбор и обоснование использования средств автоматизации управления недвижимостью;

Проведение анализа информации на рынке недвижимости в интересах управления;

Выбор критериев объектов недвижимости;

Определение параметров выбора;

Экспертная оценка качественных баллов;

Комплексная оценка объектов недвижимости с учетом экспертной оценки и числовых показателей;

Утверждение концепции размещения объектов недвижимости, сделанной на основе проведенного анализа рынка недвижимости, комплексной оценки вариантов и стратегии фирмы;

Совершенствование методов эксплуатации зданий, используя Фасилити менеджмент, с целью снижения затрат на эксплуатацию;

Внедрение тендерного процесса и правил глобальных закупок;

Внедрение квалифицированного проектного менеджмента в управление недвижимостью;

Создание корпоративных стандартов по расположению, оснащению и эксплуатации объектов недвижимости;

Стандартизация документов и всех форм отчетности при эксплуатации объектов недвижимости;

Создание системы контроля качества оказываемых услуг по эксплуатации объектов недвижимости;

Комплексная оценка продажи, сдачи в аренду или утилизации объекта недвижимости;

Утверждение и реализация концепции утилизации, продажи или сдачи в аренду пустующих площадей.

Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями и др.объектами недвижимости крупной компании.

Таблица. Классификация деятельности по управлению недвижимостью

Классификация	Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла	Управление замыслом (идеей наилучшего использования территорий). Управление проектированием самого объекта и улучшений. Управление изготовлением - строительством (возведением) как самого объекта, так и неотделимых улучшений. Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, залога (ипотеки), доверительного управления, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления, дарения и т.д.). Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией, перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды. Управление утилизацией зданий в конце срока службы.
По уровню управления	Оперативное управление недвижимостью или управление объектами недвижимости. Тактическое управление или управление комплексом недвижимости. Стратегическое управление или управление имущественным комплексом.
По видам управленческой деятельности (конкретным областям менеджмента - аспектам управления)	Инвестиционно-инновационный менеджмент – привлечение капиталовложений, процессных, сервисных и технологических нововведений. Технический менеджмент - осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил. Фактически это инженерная деятельность по техническому обслуживанию жизненного цикла объектов. Финансовый менеджмент – составление смет расходов и доходов, ведение учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах. Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов, которая в своей основе не всегда может быть формализована (типизирована), а потому требует творческого подхода к решению каждой конкретной задачи.
По элементам объекта управления (процесса использования)	Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание. Управление движением финансовых ресурсов. Управление потреблением и маркетинг, связанный с ним, дополнительный сервис для заказчика и клиентов. Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости. Управление персоналом. Управление рисками. Управление юридическим оформлением хозяйственных операций.

Таким образом, управление недвижимостью - широкое и емкое понятие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры объектов и субъектов, на рынке недвижимости, в том числе и в определенных его сегментах. В укрупненном формате структуры системы управления недвижимостью часть приведенных мероприятий касается управления имуществом, часть – управления фондом помещений.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Сущность и основные характеристики недвижимости. Правовые основы недвижимости. Право собственности, виды операций (сделок) с недвижимостью. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью. Управление рынком недвижимости, его функции.

реферат , добавлен 21.10.2014


Понятие "управление недвижимостью". Объект девелопмента как область управления бизнесом недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков.

презентация , добавлен 24.09.2013


Рассмотрение форм и методов управления рынком недвижимости. Изучение нормативного регулирования деятельности, связанного с инвентаризацией недвижимости. Определение целей и задач Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

дипломная работа , добавлен 07.07.2010


Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.

дипломная работа , добавлен 22.09.2011


Сущность недвижимого имущества. Теоретические основы и методы оценки недвижимости. Ипотека и ипотечное кредитование. Система управления недвижимостью. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования.

курс лекций , добавлен 07.04.2009


Понятие и особенности управления торговой недвижимостью. Качественная и количественная характеристика объекта недвижимости - ТЦ "Элеонор". Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест. Расчет стоимости объекта. Управление денежными потоками.

дипломная работа , добавлен 10.06.2012


Юридические аспекты управления объектами недвижимости: особенности нормативно-правового регулирования, договорные отношения в данной области. Регистрация и экспертиза объектов недвижимости, законодательное обоснование ее учета на государственном уровне.

контрольная работа , добавлен 11.12.2012


Методологические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости. Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов. Виды, типы рынка недвижимости. Инвестиции в недвижимость, драгоценные металлы и ценные бумаги.

курсовая работа , добавлен 22.10.2014